1. 什么是自住房Principal Residence?
定义:主要住宅,Principal Residence, 是个人或家庭大部分时间居住的主要住所。美国国税局(IRS)
将主要住宅定义为纳税人的主要居住地,可以包括房屋、公寓、合作公寓或其他类型的住宅。
注:空置房屋,没有出租,并不代表就是Principal residence.
主要特点:
 主要居住地:这是你平时居住的地方。
 时间要求:为享受自住房的税务优惠,你必须在出售前的五年中至少有两年拥有并居住在该物业。
 如何证明:主要住宅通常通过用于邮寄、报税、驾照,水电账单和选民注册的地址。
税收优惠:
 Sec. 121 Exclusion:如果满足自住条件,允许个人免除最多$250,000(夫妻共同申报时为
$500,000)的房屋出售资本收益。
 贷款利息和地税扣除:贷款利息和地税可在每年报税时抵税。(不是出售房屋时的成本。)

2. 什么是投资物业 Investment Property ?
定义:投资物业是购买用于赚取投资回报的房地产。这可通过租金收入、未来转售物业实现。
主要特点:
 收入:持有此物业的主要目的是产生收入或利润,而不是用于自己的主要住宅。
 类型:包括出租物业(住宅或商业)、度假出租物业或为未来增值和转售而购买的物业。(空置未
出租,没有产生日常收入的物业,也视为投资物业)
税务影响:
 租金收入:从出租物业产生的收入是应纳税的,不管是否有正利润,必须在税表上申报。
 折旧:投资物业可以随着时间的推移折旧,这为磨损、恶化或过时提供了税收扣除。(强烈建议一
定要做折旧。因为最终出售时有Depreciation Recapture的税务问题。)
 资本利得税:当出售投资物业时,任何收益都需要缴纳资本利得税。
 折旧追回 Depreciation Recapture:出售投资物业时,期间所申报的任何折旧必须追回,通常作为
普通收入征税,而非按照资本利得征税。
 1031交换:投资者可以通过将收益再投资于类似物业(1031交换)来递延投资物业出售的资本利得
税。(自住房不可用于1031 exchange。也不可将1031 exchange换回的房屋马上转为自住。)
3. 自住房和投资物业有什么区别?
特性 | 主要住宅 | 投资物业
主要用途 |主要居住地 | 收入生成
时间要求 |过去五年中至少两年自住 | 无居住时间要求,主要持有是为了赚
税收优惠 | $250K免税,抵押贷款利息扣除 | 折旧,租金收入扣除, 1031交
资本利得税 | 最高有$250,000/$500,000的收益免税 | 需缴纳资本利得税,折旧追回

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