如何选购拍卖屋？

富爸爸富媽媽說：「買賣拍賣屋是一門大的學問，不會的人要好好的學習，千萬不要亂買或犯下錯誤，以免偷雞不著失把米。」

拍賣屋 – 被法庭或銀行沒收的財產，經過一定法律程序，且經公開比價後， 被法庭或銀行執行出售的房子，叫 做拍賣屋。拍賣屋是以在拍賣時出價最高者，取得此財產的購買權，並在繳交「全額現金」之後，取得此屋的所有權。

拍賣屋 – 一般拍賣屋是以全額現金交易的，並且沒有附帶任何保證 或 附帶任何條款，拍賣一經成交，所有有關房子的責任、損失及風險均由買主無償承受。

拍賣屋 – 一般在拍賣的拍賣屋，是沒有產權保險可以買的，所以有關產權保險問題，完全由買主自己承擔風險 。

拍賣屋的點交 – 一般拍賣屋在拍賣的 時候是沒有附帶任何保證的，所以不存在點交問題，拍賣一經完成，趕走前任屋主的責任就是新買主的事了。

拍賣屋的屋況 – 一般拍賣屋在拍賣的 時候是沒有附帶任何保證的，房子也是以現況交屋，Sold “AS IS “ Present Condition，一切修繕事宜，均由買主自行承擔。

拍賣屋地點 -- 一般是在各級地方法院門口舉行，拍賣屋由喊價到成交的時間很短，通常一筆拍賣只有一、二分鐘，拍賣官的動作也很敏捷，所以買家或投資人，事前一定要詳細調查清楚拍賣時間、地點，以免落空，浪費精神與時間。

相關法律專有名詞解釋如下：

Deed – 是指房地產契約書 , 房地產讓渡書或地產所有權狀証明書
Grant deed - 是指有產權公司保證的房地產所有權狀的証明書
Deed of trust – 是一種貸款文件，是指在貸款餘額未完全付清前，屋主把屋子抵押給銀行做為貸款的擔保品的一種法律上的公文書，如果在借款人未能依約準時付款時，銀行有權沒收房子，並執行拍賣的權力。
Reconveyance - 是一種貸款文件，是指在貸款餘額完全清償之後，銀行把產權 ( 擔保品 ) 還給借款人的一種法律上的公文書。

Notice of Default - 當屋主 ( 借款人 ) 未能依約準時付款時，銀行會發出催款單及警告借款人己違約，一般銀行會給借款人有30～90天的寬容期 / 寬恕期 , 讓屋主籌款還錢。過了90天的寬容期以後，則要看銀行是否會真的要去執行查封拍賣了。在這段期限內，屋主可以跟銀行洽商，以找出補救 ( 延遲付款 ) 的方法來。當銀行向市政府或法院登記你的違約記錄之後，就完成了Notice of Default，屋主在接到Notice of Default的通知信之後，大約90天就會接到Notice of Sale，這時房子就要準備被拍賣了。

Notice of Sale (NOS ) ---- 過了90天的Notice of Default以後，屋主就會接到Notice of Trustee Sale( NTS)，這時房子就會在法定的21天之後被拍賣掉。屋主在接到查封拍賣通知書之後，一定要趕在期限到期之日的前一天把所有欠款一次完全還清 ( 包括遲付金 、利息、罰款、違約金、手續費、律師費等 ，但不包括本金餘額 ) 。

Foreclosure - Foreclosure 是法律用語，法律上的解釋是取消留置權，套用在房地產市場時，一旦房貸借款人因嚴重拖欠還款，貸方便依法拍賣借款人用作抵押的房子，等同於取消借款人留置房子的權利。

Foreclosure Sale – 是指經一定法律程序之後拍，被債主沒收用來出售的物產，經公開或非公開的出售，出售的所得用以償還給 ( 受益人 ) 債主，如果有剩餘才歸屋主所有。一般經由法院 或 銀行拍賣的房子，都是公開標售的，由出價最高的人得標。
Notice of Recision – 一當借款人付清所有銀行欠款 ，銀行開立的取銷違約記錄之證明書，終止房子被進入拍賣的程序之中。

如果只是單純的遲交銀行月付款，而被銀行查封拍賣的房子，案情較為單純，只要銀行同意就可進行拍賣的程序。如果是因為債務糾紛、官司纏訟、離婚，破產宣告、遺產等的拍賣屋案情就變得複雜，這時就需按照法官的指未或批准，才可以執行房子的拍賣，最後的成交價也需經過法官批准才行。

1. Non-judicial foreclosure - 如 ﹕ Trustee sale 不需經過法官批准，屋主沒有贖回權，萬一拍賣後仍然有不足的銀行欠款，屋主不用償還 ( 債務一筆勾銷 ) 。 又稱
A power of sale.

2. Judicial foreclosure -﹕ 如 ﹔ 債務糾紛破產，需經過法院批准，屋主擁有房子贖回權，萬一拍賣後仍然有不足之欠債，債務人仍需分批分年繼續償還給債權人， 即債務不會自動一筆勾銷 。

註：美國各州對Non-judicial foreclosure與 Judicial foreclosure的規定各有不同，詳情請向各州律師查詢。

拍賣屋–有法院拍賣屋、銀行拍賣屋、政府機關 ( 公有財產 ) 拍賣屋、國稅局拍賣屋、私人拍賣屋等。

房子拍賣的資料哪裡找的到 ？ 只要是公開拍賣的房子資料，你可以在各法院公告中 或各地County Record 中心查得到。或到 Title company產權公司查訊 ， 或者你可在付費網站中查得到，如﹔Countyrecordsresearch.com 、Realtystore.com , Realtytrac.com 、Retrant.net , foreclosurestore.com 、hud.gov/homes/homesforsale.cfm等。 或在政府機關公告欄、報紙、雜誌、分類廣告中找得到。

如何挑選好的拍賣屋？ 買拍賣屋的原則與買房子的原則是一樣的 ，首重房子的座落位置、新舊、保養、鄰居、安全、噪音、售價、格局、佔地面積、、、等。

越是高價位的 拍賣屋利潤越高 ( 因為競爭的人少，所以常常可以用很低的價錢買到很高檔的房子。 )

越是低價位的拍賣屋潤越低 ( 因為競爭的人多，所以常常要出很高的價錢，才買到。 )

富爸爸富媽媽說：「第一次買拍賣屋的人，常常會忽略到重置成本的估算(即裝修費用的支出)，往往以為自己買到了便宜貨，結果卻佔不到便宜。」

如何從拍賣屋中賺到錢？買拍賣屋的注意事項﹕

第 一 挑選適合的房子，首重冶安好的地區 ( 好鄰居 )。
第 二 向銀行查尋，債權順位及欠款金額。
第 三 向產權公司查尋產權抵押登記的紀錄。
第 四 向地產經紀或估價師打聽市價行情。
第 五 向裝修工人或承包商預估裝修費用。
第 六 向市政府查尋加蓋或重建的法規限制。
第 七 查尋有否欠稅 或有其它的留置權 junior lien。
笫 八 不斷追蹤個案，以免拍賣被取銷還不知道。
第 九 各項資料都要事先求證清楚 ，因為拍賣屋是沒保證的。
第 十 競標出價，最高不要超過公平市價的80 % ，扣除費用後至少要賺到 8 % 或 五萬以上 。
第 十一 及早抵達拍賣會場，以免塞車錯失機會。
第 十二 在拍賣會場注意手提包、錢包的安全，以避免遭小偷光顧。

投資人也可在房子被拍賣之前，直接向屋主接觸，幫助屋主解決困難，以低於市價的8 % ～ 20 %買到房子 ，創造屋主、銀行、買主三嬴的局面。 但屋主有五天的反悔期 ( 5 Days cooling period ) ，來保護賣主權利。

( 註 ) ﹔ 買主以現金買下拍賣屋後，一般需要經過6個月以後，才可辦理重新貸款。
( 註 ) ﹔一般私人Trust deed的宣告破產可適用破產法第七章 ( Bankruptcy Chapter 7 ) ，而不適用破產法第十三章或 破產法第十一章。

銀行在發出 Notice of trustee sale 之前，銀行要先做好幾件事﹕1. 取得產權報告書 2. 檢查全部的留置權，包括 IRS liens、 junior liens 3. 房屋最新估價，又稱BPO Broker Price Opinion 4. 如果有拍賣 ，拍賣前銀行要先要通知國稅局。

( 註 ) ﹔如果有欠稅的房子，萬一被拍賣掉，國稅局 IRS 有權在120天之內，用原先成交的價錢，贖回其房子的權力。

拍賣主權/債權順位有第一、第二、第三、第四順位‧‧‧。 投資人在拍賣前，一定要查明是那一個順位銀行在執行拍賣？如果是第一順位銀行在執行拍賣，那就沒有問題。如果是次級順位銀行在執行拍賣，則得標的買主還要付清前面所有順位銀行的貸款餘額才可以取得所有權。

舉 例 ﹕有房子一幢原市價值95 萬現在跌價至 85萬 , 它欠第一順位銀行30萬，欠第二順位銀行20萬，欠第三順位銀行10萬，欠第四順位銀行5萬，欠國稅局15萬。

1. 如果是第三順位銀行在執行拍賣，最後成交價18萬元。則買主一共要付出 68萬元才能取得所有權。 ( 18 + 30 + 20 = 68萬 ) 。 其中國稅局分得15萬 ，第一順位銀行分得30萬，第二順位銀行分得20萬，第三順位銀行分得3萬，第四順位銀行分得0萬。

2. 如果是第二順位銀行在執行拍賣，最後成交價28萬元。則買主一共要付出 58萬元才能取得所有權。 ( 28 + 30 = 58萬 ) 。其中國稅局分得15萬 ，第一順位銀行分得30萬，第二順位銀行分得13萬，第三順位銀行分得0萬，第四順位銀行分得0萬。

3. 如果是第一順位銀行在執行拍賣，最後成交價42萬元。則買主一共要付出 42萬元才能取得所有權。。 其中國稅局分得15萬 ，第一順位銀行分得27萬，第二順位銀行分得0萬，第三順位銀行分得0萬，第四順位銀行分得0萬。

在上述的例子中，第三順位銀行或第二順位銀行，為了保護他們的債權，絕對不會輕易放棄競標的權力，他們會派出代表，代表至少會要叫價至75萬元以上，才能保住不賠錢，而第四順位銀行在無利可途之下，可能會放棄競標的權力。

由於第三順位或第四順位銀行的代表至少會要出價至75萬元以上，以至投資人獲得這筆拍賣的利潤就很少，投資人對這樣低利潤的拍賣就不太會有興趣出價，以致於最後可能由銀行自行收回 ( 購回 ) ，變成為銀行擁有的房子 Bank owned property。由於銀行不願擁有太多的房子，最後銀行會委託地產經紀人，在一般公開市場上出售。

欠國稅局的稅必須優先償還，它的償還順位優先其它任何債權的償還順位，所以不論是在拍賣的房子或出售的房子，國稅局稅款永遠得到優先償還。

如果你欠國稅局的稅 ( 不管是何種稅 ) ，你必須優先償還。如果你延遲償還、拒絕償還 或 不理不睬，國稅局會給你定下最後付款期限，在此期限過期後，如果你仍然欠稅未清，國稅局有權公開拍賣你的任何一個或全部的房地產，這就是 Tax Sale。

Mechanics Liens – 欠裝修工人的錢或建築商的錢，他們有權在工程完工6個月之內，在你的房地產上放上一個留置權 Lien，又稱Mechanics Liens。如果你買了上述拍賣屋之後，才發生前屋主的Mechanics Liens被登記 ( 買賣在前、登記在後 ) ，前屋主所欠之款項，新買主有責任清償，因為 Liens在你的房地產上。所以買賣前 , 買主要查清楚各種欠稅及各種 Liens.

Restrictive Covenants and Association Dues - 買賣有社區管理委員的房地產，買賣前買主一定要查清楚，各種社區的單行法規與限制，及前買主有否欠社區管理委員的管理費，及社區管理委員有沒有法律訴訟等問題。免得在取得產權後遭到額外損失 ( 無妄之災 ) 。

類似上述的法律規定，買主要事先查清楚，這些都是買方自己的責任。買拍賣屋時，拍賣方或 原屋主是不提供任何保證的，所以買方自己要做好查證工作。

標到拍賣屋之後，你只是取得房子的「所有權」，暫時還未佔有這幢房子 ( 除非它是空屋 ) ，你要能順利趕走現有的屋主或房客之後，你才算是真正擁有了這幢房子。 ( 註 ) ﹔銀行、拍賣官或 法官是不負責趕走屋主與房客的。他們只負責把產權過戶給你，趕走現有的屋主或房客是買主自己的責任。

一般趕走房客或屋主的法律程序需要花費45 ～ 90天，如果碰到房客或屋主宣告破產的情況下，要趕走房客或屋主就會變得的複雜，一般趕走他們的法律程序 ( 申請強制驅逐令 ) 則需要等待90 ～ 180天。一般趕走房客或屋主所需法院 與 律師費用約 $ 1200 ～ $4800元。

要讓原屋主房客或屋霸搬走是要有智慧有耐心，除了請律師採取法律途徑做 Eviction之外，你還是要去了解原屋主破產拍賣的原因 ( 以同情的立場去協助他們搬家 )，大慈大悲的拿出一筆費用 ( 約 $ 2000 ～ $ 10000元 ) 來請他們搬走，大家好聚好散 。只求他們搬走之前不要大肆破壞房子。 請注意 ﹕ 千萬不要採取強烈手段逼迫他們搬家，人在絕望無助 ( 怨恨交加 ) 無路可走時，常會做出一些不理性的行為。如果他們做出不理性的動作，最後吃虧的還是買主。

( 註 ) ﹔「屋霸 」-- 是指無故強佔房屋，拒絕搬出或故意恐嚇勒索詐取錢財的惡霸或行為惡劣的壞人。許多屋主在財務困難時，可能會向友人或地下錢莊借錢周轉，因此與債權人 ( 黑道或討債公司 ) 發生糾葛，在雙方糾纏不清的債務中，可能會讓新的屋主，冤枉地捲入他們的債務 ( 漩渦 ) 的 衝突中，最後新屋主只得花些「冤枉錢」來擺平屋霸了。

有些職業性的屋霸集團，專門派人佔據空屋不讓，( 甚至製造假的租賃合約，藉故強索搬家費 ) ，借機恐嚇勒索錢財而且還非常兇狠，如果你不幸碰到了「屋霸」你就倒霉了。

也有些遊民、流浪漢會強佔空屋不走，或搗毀房屋，所以買拍賣屋前要實地調查清楚，以免花了冤枉錢。

通常被拍賣的屋子不會保養的很好，所以事後裝修重整的費用就會變得很大，常常會超出我們的 ( 想像 ) 預算，買屋前先與修理工人預估整個修理費用 ，以衡量這次買賣的利潤，就變得是很重要的事了。

買到拍賣屋之後的三項最大的費用是﹕1. 如何讓原屋主 ( 房客 ) 或 「屋霸」搬走的搬家費用 2. 如何裝修房子？要花多少錢裝修？ 3. 轉賣時的銷售成本

富爸爸富媽媽說：「不要去買年齡太老舊的房子，年久失修的房子，人口外移的城市 或 治安不好的地區的房子，以免你得不償失。」

做為投機者 ( 如果你想在短期內把房子賣掉 )，你還要考慮到轉賣成本 ( Escrow費用、保險、佣金、利息、折扣價 – 轉賣時為求迅速脫手，一般是以低於公平市價約 5%脫手 ) 。另外還要支付短期獲利的利得稅Capital Gain Tax 約 25 ～ 35 %的稅捐 。 ( 包括 15% ～ 25 % 聯邦稅，及3% ～ 15% 的州稅 ) 。

俗話說「看人挑擔不吃力」「看人賺錢很容易」。如果你在學會「購買拍賣屋的整套本領」之前，就隨意盲目下手是很容易吃虧上當的。切記！切記！

每一個拍賣屋的後面都有一個不為人知的可憐故事。看著一個單親母親帶著三個孩子被趕出拍賣屋，你的感受是什麼？你的感覺是什麼？你又是怎麼想的？

社會上有著許多不公平的事，如：貧富懸殊、罹患重病、失業、、、。

富爸爸富媽媽說：「幫助那些失去房子的人，讓他們在軟弱中能夠堅強，在懼怕中能夠勇敢，在絕望中能夠有盼望， 你應該拿出善心，幫助他們重新站起來，而不是要你乘機落井下石，要叫別人日子難過。」

富爸爸富媽媽說：「在購買遭受變故的房子時，不要殺價太多，不要落井下石，不要見死不救 ，適當出價就好。」

當你學會「購買拍賣屋的整套本領」之後，你就應該運用這套技術去賺錢。但是在你賺到錢之後，也要拿出錢來，幫助那些需要幫助的人 ( 如﹔破產的人、失業的人、生病的人 ) 。你的仁慈可以幫助他們解決燃眉之急 。( 尤其是在他們房子還未被拍賣之前 ，就能伸出援手 ) ，拿出你的愛心來行行好事，回饋社會。

富爸爸富媽媽說：「投資理財的最終目的，不是要我們去成為暴發戶，而是要我們去學習懂得感恩圖報，學習如何有效地運用財富去幫助人們，學習把愛散播在人間，學習對自己負責，學習對社會負責。」

富爸爸富媽媽說：「購買便宜的房子，不是要你貪心，去撿便宜貨，而是要你發出愛心去幫助那些財務上有困難的人。拿出你的錢，做做善事吧！」

(( 附 註 )) 銀行舉辦的拍賣屋 與 私人公司舉辦的拍賣屋是不同的。私人公司舉辦的拍賣屋其優點是 : 有產權保證的、可以事前驗查房子、只需頭款10% ～ 20% ，剩下的餘額 可以向銀行申請30年的分期貸款。其缺點是 : 買主需另付 5 % ～ 10 % 的手績費 ( buyers premium ) 給拍賣公司。如果是銀行或法院舉辦的拍賣屋，買主是不需另付手績費的。

私人公司舉辦拍賣屋公司的網址有， 如: Real estate disposition corporation , www. ushomeauction.com , www.landauction.com , www.Williansauction.com , www.dakil-auction.com , www.pmi-auction.com , www.hudsonandmarshall.com

2007年至2010年，全美法拍屋申報率最高的前十名是內華達、佛羅里達、俄亥俄、加州、科羅拉多、密西根、喬治亞、亞利桑那、印第安那、伊利諾。

(註)﹕以上資料僅供參考，各州法律各有不同規定，欲知詳情請向你的律師查詢。