在美國持有房地產的方式有幾種,當一個人時可以獨自持有, 當有二個或二個以上的人時不管是夫妻,親屬,朋友或是合夥人他們之間可以共同持有.在美國各州持有房地產的方式大同小異,因為我們居住在加州,所以本文討論的範圍以加州為主.在加州共同持有房地產的方式,有以下幾種方式:
一.普通共同共有 (Tenancy in Common),除了夫妻及近親以外,這是一般人最常持有房地產的方式.二人或二人以上共同持有某個房地產,各持有人可以同時或先後取得他們自已的產權.各持有人可以平均持有或以任何的比例持有.如果沒有指明特別的比例,則產權由所有持有人平均分配.每一個持有人對該房地產擁有平等的佔有權及控制權.任何持有人或其債權人不可處分其他持有人的產權,也不可在他人的產權上設定抵押或放留置權(Liens).各持有人可以不經由其他持有由人同意可以自由移轉(買賣或贈與等)或設定抵押(借款等).當然一般人只願意購買產權的全部而不會購買一部份,因此持有部份產權的人很難出售,如果要全部出售,往往又會受到其他持有人的反對或刁難,出售的價格及條件持有人彼此之間也常會有不同的意見,常有當事人是夫妻或是至親好友必須對簿公堂,以官司解決.當持有人去世時,他的產權可經由法定程序侈轉給他的繼承人(Heirs).
二.聯合共同共有 (Joint Tenancy),二人或二人以上可以平圴共同持有房地產的方式. 各持有人的持分必須是圴等且在同一時間取得.各持有人在活時可以不經其他持有人的同意自由處分他的持為部份,但是新持有人與原持有人之間的關係由原來的聯合共同共有轉變成一般共同共有.如果合夥人之間要以聯合共同共有方式持有房地產,必須在文件上明白說明,否則會被視為普通共同共有.各持有人對該房地產擁有平等的佔有權及控制權.任何持有人或其債權人不可在其他持有人的產權上設定抵押或放留置權(Liens).聯合共有與一般共有的最大區別是聯合共有的持有人有一方過世,則存活的另一方取得全部房地產的所有權,此種權利在法律上稱之為存活者取得權 (Right of Survivorship).此種權利的取得不須經由耗時及繁雜的法律過程.有一方過世時另外一方自動取得(avoids probate),任何一方不得以遺囑處理他持有的部分,過世一方的遺囑如有相反的規定視為無效.
三.夫妻共同共有 (Community Property), 加州是美國少數幾個州中實行夫妻共同共有財產制的一個州.夫妻在婚姻期間任何一方或雙方所取的財產均屬於夫妻共有財產,除非任何一方的取得是由於贈與或遺產取得(該財產屬於個人所有不是夫妻共有).任何一方處理夫妻共有房地產須經另一方的同意否刞無效,但任何一方可以自立遺囑,處理自己的產權.如果沒有立遺囑由存活的另一方取得.各持有人對該房地產擁有平等的佔有權及控制權.夫妻如有欠債時,此房地產有可能被拍賣用來償還任何一方或雙方所欠下的債務.此種持有房地產方式在稅法上有一優點,當夫妻有一方去世時,夫妻共同共有的房地產全部成本由原購買時的成本提升到該配偶去世時的市價 (stepped-up basis at death),可以省下房地產因歷經多年增值所產生的一大筆增值稅.如果夫妻是使用聯合共同共有,只有去世的一方的那一半的購買成本可以提升到過世時的市價.
四.夫妻共同共有存活者有取得權 (Community Property with Right of Survivorship),加州在2000年通過此法律,並於2001年7月1日正式實行.此種產權持有方式與以上所述夫妻共同共有相同,但加上了如同聯合共同共有的存活者有取得權 (Right of Survivorship),不動產由夫妻共同共有,有一方去世時, 由另外的一方不經遺產認定程序(avoids probate)依法即可取得全部產權.
常有人問應該以何種方式持有房地產比較好.這個問題因案而異,沒有一定的答案,決定之前應咨詢律師,稅務及房產專家.因為加州是實行夫妻共同共有的一個州,所以夫妻必須以夫妻共同共有持有不動產,但為了享有聯合共同共有的特性,在加州普遍使用夫妻共同共有存活者有取得權.因為此種方式不但有稅法上的優點並且可以保障到另外一方的利益,任何一方去世時,可以不經遺產認証(avoids probate)由另外一方取得全部不動產的所有權.總而言之,一般朋友或合資或合夥人用普通共同共有(Tenancy In Common),夫妻及子女或近親之間可用聯合共同共有(Joint Tenancy),夫妻之間如果是不在夫妻共同財產制的州可使用聯合共同共有(Joint Tenancy),如果是在使用夫妻共同財產制的州可用夫妻共同共有(Community Property),如果雙方同意可以加上存活者有取得權(Right of Survivorship),保障一方因另外一方突然過世時可以不須經繁雜的遺產認証程序(estate probate),及時取得另一半的產權,同時也可以防止另外一方將他的那一半以遺囑(will)或贈與(gift)等方式轉讓給第三者.
資料來源：969house.com
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