地产天地/房屋出租秘笈(二)

接上篇
C.向所有來參觀的人,都要遞上房屋介紹書和申請表,對每個來人都說同樣的資料,不要因人而異,以免觸犯歧視罪。經驗說,經常會有人挑戰你,挑剔你的。

D.回復每個申請表必須謹慎和負責任,挑選理想的人選的同時,也要給予被拒絕的人,有合理的拒絕理由,通常都會在信用評分,租屋歷史和工作歷史方面做比較後,給予被拒者合理的解釋,這些事情做不好,有可能房子沒租出去,就惹上官非,小心。

當挑選到理想人選後,應該要求他提供工作、租屋和銀行的詳細資料,也應該在對方同意下,作信用報告查閱,如果房主自己出費,可以無需給複印件給租客,但如果租客付錢去查閱,房主應該給一個複印件給租客。

審閱信用報告,最重要是圍繞幾個重點:

A. 信用分數,當然700以上是最好,但600-700 也還是可以,因為太好紀錄的人,有可能很快就自購房屋搬出,所以,較理想的還是650-700。但必需要了解為何這樣低的原因,要對方提供合理的解釋。

B. 600以下的申請者,信用就較差,很可能是常常過期不付。但個別的情況也還是可考慮的,例如,近期讓銀行收回了房屋,或者是很少甚至沒有信用卡。這些類型,如果不屬於惡性的,通常用加高押金,是可以解決的。但一般規定,租屋押金不能超過兩個月的租金值。

C. 有沒有被追債(Collection),和過期未付,而過期未付又是否慣性和超過30天、60天、90天,甚至120天。如果長期慣拖,在選擇時,就要小心了。

D. 有沒有犯罪,或者被之前的房主驅逐過的記錄,這些都是租屋前房主要考慮的因素。

**一切查好啦,也就要準備合約了,通常,租約一般是最少一年,一年之內,雙方必需遵守合約,除非在特殊情況下,雙方願意修改或取消,否則合約期內,雙方都要讓對方有所保障,期滿以後,如不續約,就變成逐月的臨時租約,雙方只需提前一個月通知對方就可以讓租客搬出。

租約內容要注意的幾點:

A. 租金、押金、清潔金、寵物金都需要詳細列清。

B. 水電煤氣費、垃圾費、排污費、管理費、花園護理等都需要在租約中列清楚,特別要注意是過期未付租金的懲罰費,也必需列清楚。

C. 租約期自然要列清楚,租用人和使用人是有分別的,租用人是需負擔租金責任,而使用人只是有使用權。

D. 訂金是需要預付的,租金則是在搬入前付清。記住:必需要付清了全部押金,和上期的租金,以及雙方簽妥了合約,才可以將門匙交給租客。

F. 按照各地的要求有所不同的情況,有些副表,還是應該雙方要簽署的,例如:鉛毒油漆表白書、煤氣感應器、煙霧感應器聲明書、屋主有權在24小時通知後進入房屋的同意書,假若房主要賣屋,租客同意門外掛牌和開放房屋供人參觀同意書等,都需要搬入前簽好,以免日後有所爭執。

最後一樣要做的,是要給一份搬入/搬出檢試表給租客,五天之內,讓租客詳細檢查清楚內部所有設備的齊備和欠缺,列在表上,應該修理的,房主就需及時修整,有些常規性使用中的損壞,房主未必又或者必需修理,加上如果不需馬上修整的,就記錄在案,以便日後搬出時核對就是了。不一定租客在表中列出的要求都需要完全滿足,我們的原則是,凡涉及到與租客的健康或安全問題的,都需要處理,一般的觀瞻性、愛好性的要求,就未必需要滿足他了。

一切辦妥,你就可以放心做房主了,但千萬別忘記檢看你房屋的出租保險單,確保是足夠和辦妥。


資料來源:worldjournal