应不应该重贷？

事緣一位朋友致電問我一個問題，「10年前買屋時，借了一個30萬元的貸款，利率5.5%，30年還清，月供1703元。請問：今年剛巧第10年整，利率是4.5%，應否做重貸。據說一做重貸，之前所供的就白廢了，又要由頭再供30年，這債就越背越重了。」

其實大部份人，除了是專門做貸款的朋友之外，很多人對貸款複利率的計算都是很模糊的，過去做貸款經紀是要使用指定的專業計算機才能計出：每月供款要多少？其中有多少是本金？有多少是利息？若干年後的某日，我總共供了多少錢？其中有多少是本金？有多少是利息? 雖然沒有必要每個月都去查下，但心裡總免不了是想知道的。

現在電腦很方便地解決了這個問題，為了方便大家，都會將這些計算方法放在網頁上，大家只要上網 www.LeeAsia.com，然後點擊「貸款計算器」，就可以自己輕易地計算貸款上的問題。經過這次為上述這位朋友分析他的疑慮，稍後在網頁上，加上「總共已供多少錢？其中有多少是本金？有多少是利息？」等自動計算系統，方便大家自行計算這些問題，或者可以幫助一些貸款的門外漢。

最後計算過程是這樣的：

A.今年是整10年，計算一下：過去的10年中，以每月供1703元計，總共是本加利，是20萬4360元。

B.現時仍欠銀行本金24萬7622元。

C.如果繼續供，每月1703元，則20年全部供清後，這後20年合共供款40萬8720元。

如果現在重貸，就是說，以前付出了20萬4360元不算了，將今天仍欠缺的本金24萬7622元重貸，那麼再供30年，如果利率算它是4.5%（一般說，相差1厘，才值得重貸的理論），每月供款是1254.66元。

那麼新的30年後付清時，總共要付45萬1677.60元。

算一算：兩種方法的最後結果：

A.如不重貸，合共支付本金和利息為：20萬4360元+40萬8720元=61萬3080元。

B.如果今日重貸，20萬4360元+45萬1677.60元=65萬6037.6元。

C.兩者相差4萬2957.60元。

也就是說，如果重貸，即使利率減少了1厘(1%)，但他就要多供近4萬3000元之多。似乎重貸並沒有好處，多付了近15%的錢。

但他知道：另一個角度來說，重貸可以減輕了每個月的供款，由每月的1703元，降到1254元，差近500元。而且整個還款期也拖延多10年，即前後總共40年，所以他反對重貸，因為無好處。

但他在上述的計算方程式是出了錯，錯就錯在後面貸款是新的30年，而不是原有剩下的20年。所以他計算出來的數就要多付4萬3000多元。如果他將上面的餘款24萬7622元拿來計算重貸，利率仍然是原來的5.5%，那麼貸款期以20年計算，他的每月供款仍然是1703元沒有變，這就証明：重貸是不影響已供的本金和利息的。 只要找到一定的利息差，就一定能降低整個供款。

當然這裡也提一下每個人在簽貸款文件時，貸款經紀一定有給您解釋過的一條，就是：假如你今天借10萬元， 30年後，總共19萬3256元，幾乎是本金一倍，而且我們還只是以年利率5%來計算，如果貸款時利率再高，那就還不止此數。

對想貸款的小市民來說，可能覺得又煩瑣，又不值，中國人都不喜歡欠債，寧願有錢一次付清，是可以理解。 但反過來想一下，銀行將巨款借給貸款者，也要承擔通貨膨漲、金錢眨值和跟蹤30年還款的人員和開銷，雙方也是一種恊議，貸款者得到銀行的錢，完成買屋的夢，銀行也從中賺取利息，銀行也就是這樣，用低利率向存款人吸納金錢，然後用高利率貸款給貸款者，賺的就這個差價。

有一點可以肯定：重新貸款，如果利率相差不大，是不值得做，而且有不少重貸是必需手續費和公證行費用，起碼估價費是逃不掉的。

資料來源：worldjournal