联邦住房局房贷上限 将降低

聯邦住房與都市發展部(HUD)日前宣布，將降低聯邦住房局(FHA)的房貸上限，從72萬9750元降到 62萬5500元。受影響的購屋者，必須轉向民間巨額房貸市場，但是後者的放貸標準比政府嚴格，包括較高的頭款、信用分數和利率。
民間業者自行決定放貸條件 ，通常獎勵信用良好、現金較多的購屋者，懲罰信用不佳和現金較少的人。

約650個縣的買主會受到這項改變的影響。申請達到上限的FHA房貸者，通常住在連基本一家庭住房都要上百萬元的昂貴都市，例如洛杉磯、紐約、舊金山和華府。

雖然民間房貸市場逐漸回溫，但多數業者還是嚴格篩選貸款的對象。到目前為止，他們專注於擁有可觀資產、想買價值數百萬元豪宅的買主。

這些業者表示，他們願意與沒那麼富有、但住在昂貴市場的買主合作，不過這些買主仍要克服比FHA規定嚴格得多的障礙。例如，FHA接受信用分數低於500分的買主，但是民間業者通常要求 720分。若申請房貸者有特殊之處，例如擁有大筆現金或是其他資產，業者可通融較低的信用分數。

民間巨額房貸也較貴。在12月 6日結束的那一周，30年私人巨額房貸的利率為 4.49%，FHA則為4.17%。若貸款為72萬9750元，每月就要多付 137元，30年下來要多付4萬9300的利息。

還有另一個障礙：申請民間貸款的民眾，需付更高的頭款，至少15%到 20%，相比之下，FHA房貸只要付 3.5%的頭款，這種情況可能使民眾買不起房子。很多人申請FHA房貸，因為他們沒有其他房貸規定買房須有的現金。

但是專家指出，未來有可能一些買主可省錢。隨著更多人被迫轉向民間房貸市場，業者有可能開始把頭款的要求調降至15%以下。

這些買主最後會要參加「私人房貸保險」(private mortgage insurance)，其費用可能低於FHA的收費。申請私人巨額房貸的民眾，在達到20%到22%的房屋淨值後，就可停付房貸保險。相比之下，申請FHA房貸、頭款低於10%的買主，需要一直付房貸保險，除非他們重新貸款，脫離FHA房貸計畫。 

資料來源：worldjournal