美国房地产业是如何管理的

美国是土地私有制国家，房地产市场完全按市场规律运作，政府对市场的干预很少，在房地产市场上，政府与所有其它业主一样，也是一个普通的业主，遵守同样的游戏规则。 

在与房地产管理有关的政府职能中，政府一是管规划，通过规划规定每一块土地的用途，��筑类型、高度、密度，进行土地管制；二是管理房地产从业人员，主要是通过房地产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度规范房地产市场；三是依法徵税；四是为公众利益行驶警察权力。 除此之外，政府对房地产市场管理没有其它职能，房地产活动完全按市场规律办事，既不审查开发公司的资格，也不发房地产证。 

政府对土地的管理权力 

政府对土地的管辖权力主要包括如下几个方面： 

徵税(taxation)：政府以土地所有者要徵收地税。 地税是美国的主要税种之一，也是调控土地资源配置的主要手段。 通过徵收地税，可以调控土地的占用情况，阻止乱占地、占好地、占大地等行为。 在纽约等美国主要城市，随处可以见到一些没人住的破败房屋（称为弃屋），这许多是因为地税太重，业主无力负担而主动放弃产权的"祖屋"，最后这些土地将被收归国有。 有些人继承了祖宗留下的大片土地，如果这些土地卖不出去，而且这些人的收入又不富有的话，最后也往往是因付不起地税，而不得不放弃产权，这些土地最终将变成联邦政府或州政府的土地。 地税一般归地方政府所有，主要用於教育开支，一个社区的教育质量是决定地税高低的主权因素之一。 

警察权（policepower）：政府在土地管理方面的警察权力一般是指政府出於公众利益的需要，对土地利用进行管制。 警察权力通过法律体现，主要法律包括环境保护法规、规划法规、建筑法规、租赁法规等。 

强制徵用（Eminent domain）: 当为了公众利益徵用土地时，在与业主谈判无法达成协议的情况下，政府可以向法庭申请强制徵用，强制徵用要符合三个条件：一是由法庭裁定土地徵用确是为了公众利益，二是业主得到了合理补偿，三是已有足够的法律程序保护业主的权益。 

承受无人继承不动产的权利（Escheat）：当房地产所有人死亡后，无法定继承人而且未留下处置房地产的遗嘱，那麽不动产将归政府所有。 

政府对土地利用的控制 

政府对土地利用的控制主要是通过制定规划和规划法规来实现的。 主要的规划建筑法规有： 

总体规划（master plan）：总体规划由市或县一级政府制定，主要规划一个地区的发展目标，协调社会、经济、环境等关系。 

分区条例（Zoning ordinance）：分区条例即法定图则，是总体规划的法律化，总体规划通过分区条例发生法律效力。 分区条例规定了一个地区土地的用途、地块大小、建筑的类型、建筑高度、建筑密度、建筑离道路的距离等。 

建筑法典（Building Codes）：建筑法典主要规定建筑的标准和准则，如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。 根据建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必须获得《建筑许可证》方可施工，新建的建筑物完工后经验收合格，获得《占用证》（certificate of occupancy），改建的建筑物完工后经验收合格，则获发《合格证》（certificate of compliance）。 

地块划分规则（subdivision regulations）：地块划分规则主要是控制住宅用地的划分。 因为美国的家庭住宅一般都是一户一幢的，每一户都单独占一块地，因此有专门的法律规定地块如何划分，以确保小区环境优美、生活安全舒适。 地块划分规则主要规定地块的大小、分布、坡度、街道的宽度、建筑退红线要求、市政设施的安装、公共用地的面积等等。 

除了规划法规对土地利用的限制外，环境保护法律也对土地利用有严格的约束。 

私人对土地利用的控制 

除了政府对土地利用的控制外，私人业主和土地分割商等在转让土地时往往也设定一些对土地用途的限制条件，这些限制条件一般用契约的形式规定，如"在这块地上不能建设建筑面积小於2000平方英尺的住宅"等。 一般情况下，私人对土地用途的限制契约都到登记机关登记，对今后的后续受让人都有约束力。 

资料来源： 搜房网