法拍屋投資成功的要點是從市場上以優惠的價格買到物業並以可控成本提升價值，如操作得當，投資者在購進房屋30-60天內就可套現獲利。例如，­一棟房屋12萬美元買進，1.5萬美元翻新，改造後房子市場價值可達16萬美元，房屋買進60天後增值2.5萬美元，相當於21%回報率，其中大約一半利潤來源於房屋修繕而另一半來源於轉售過程。
在房屋買賣過程中，房屋中介傭金為3%，如果擁有房地產經紀牌照，則稅前利潤為18%。如果沒有經紀牌照，還需要扣除買賣雙邊經紀費用，獲利15%。多數情況下，原業主會提前意識到房貸違約，自己將失去住所，所以一般也不會投入多少資金來維護房屋，有時最基本的維護也沒有。因此，投資者購得法拍屋後，總是需要重新裝修後再投入市場，一般要花費1-3萬美金來進行翻修，如室內外油漆、地毯地板更換、廚房衛生間裝修，前庭後院綠化等。
次貸危機提供一個難得的投資機遇
近年，銀行擁有法拍屋總量遠超歷史水平，目前610萬棟按揭房中，210萬棟房處於不良記錄狀態中。由於家庭受緊縮信貸政策影響而無法獲得貸款，更傾向於租房，使得眾多法拍屋和自住房需求降低。歷史同期法拍屋可以5%的折扣買到，但如今折扣高達14—46%。如果市場允許，在未來兩年投資者可以較低風險獲得較高回報。房屋翻新是直接為投資策略服務，投資策略分為兩類：
1 ) “轉售”策略: 通過房子再出售來獲利，通常房子會在購入六個月內轉手售出；
2 ) “租賃”策略: 通過出租房屋獲利，房子升值的同時租金也會提升。
“轉售”策略比較簡單，通過參與銀行拍賣，以低價購入法拍屋，再通過精心設計和重新改造以吸引潛在買主。最終賣價會涵蓋所有的改造與交易成本，剩下即是利潤。“租賃”投資策略下，投資者購得法拍屋進行裝修後，將房子出租出去，獲得穩定的現金流。研究表明，44%的法拍屋會在一年內進行再出售，而在加州市場上不少投資者正將投資重心從“轉售”策略轉向“租賃”策略。
一般運作需要3-5名專業人士，普通投資者缺乏相應人手，這也解釋了為什麼一些小型投資團隊進入法拍屋市場能獲得高額回報。而華爾街的“大資金”因人力成本制約而無法大規模投資，具備相關團隊與實力經驗的投資者在相當一段時間內還能持續享受著高回報。
“轉售”策略獲利模式
“轉售”策略下，投資回報率在不同房地產周期表現不一。此回報率來源於兩種因素：價格趨勢與競爭環境。在低位買入時獲利最多，年回報率最高可達到40%；當市場處於震蕩時，投資回報會降至20%；當市場下跌超過15%時，投資可能變虧損。
從2008年至今，法拍屋市場有兩個最佳進入機會。一個是2009年初，次貸危機爆發後房地產市場跌入低谷；第二個是2011年中旬，市場出現第一輪反彈後的低點。其次，競爭越激烈法拍屋回報率會受威脅。市場越是看漲，競爭便會越多，回報率將越低。
市場的競爭來源於行業中的投資人數量、團隊是否專業，資源是否豐富，對市場判斷是否準確等因素。投資策略的趨同性也將利潤進行了大幅度攤薄。因此，在市場低位購買法拍屋能夠獲得豐厚利潤的原因在於：1）低位時市場反彈提升最大化；2）低位時競爭最小化。兩者結合使得利潤超出歷史平均回報。
兩種投資策略：
策略一、收購較昂貴地區、面積較大、單價較高的法拍屋，其絕對價格較高，折扣率相對較低，每次賣出獲利的絕對值（$）比較高，但內部回報率較低（%）。這種策略多為不想復雜的散戶投資者和人手不足的投資團隊采用。
策略二、收購單價便宜、價值提升空間大的法拍屋，獲利後回報率高（%），現金流比較穩定，但要求人員投入精力時間多，人員支出成本較高，適合人員眾多的投資機構。後者的運作風險明顯比前一種要更高，但回報也比較高。
高價房會提供更有吸引力的物業增值機會。舉例而言，20萬美元的物業升值10%會給投資者帶來2萬美元的收益，但如果同樣升值10%，10萬美元的房子則只會給投資帶來1萬美元的收益。同時，高端房子也更容易吸引高素質的租戶，相比下，這種租戶對待房子會更謹慎。
“轉售”策略的優點在於以下幾點：
低價購買
“轉售”策略之所以能夠獲利，因市場上依然存在大量的潛在買房者。美國大部分的買房者都是工薪階層，並沒有足夠時間和資金去翻新房屋。如果購買翻新後的法拍屋可從房利美、房地美等國家信貸部門獲得整屋按揭貸款，購房者只需動用較少現金（首付10%—20%）。因此，他們寧可付出比修繕成本更高的價格購買裝修好的物業也不願自己翻新。因為無法從政府貸款機構獲得翻新貸款，且自己沒有足夠的現金，法拍屋投資的高門檻使得競爭大為減少，價格低廉。
低成本高效率的翻修
“轉售”策略的第二個關鍵是對物業改造翻修。投資者經過調查分析決定哪些地方需要修理與升級，最大化吸引目標客戶。一般升級包括室內外油漆、更換地毯、裝修廚房與浴室。進一步包括打通墻壁或重新設計格局，例如，添加額外的臥室和浴室。
投資者通過與供應商的長期合作可以拿到價廉質優的裝修材料。修繕的過程中需要耗費大量人力，如對這些就業機會加以有效利用，可以拿去申請美國EB-5移民簽證（滿足兩年內創造10個就業機會的要求）。裝修一棟房屋的總成本大約2萬—2.5萬美元，但出售時價格則高得多，因為買家若想獨自裝修成同樣的效果必須花費大量時間設計，尋找承包商、供應商，對項目進行監督等。一般自住者缺乏精力和專業知識，更無法拿到高性價比的材料。
利潤率
投資者運用“轉售”策略在5—6個月投資期內能輕松獲得10%的回報，一般毛利約16%，銷售成本約5%—6%。正如前文所述，利潤實現得益於兩部分價值提升：一是買到合適的房子，二是精良的裝修改造。客戶最終拿到鑰匙即可順利入住。
善用杠桿來進行投資
假設“轉售”策略在3—4個月內的投資回報是10%，投資者的年化內部回報率可達20%—25%或更高，若資金的缺乏會減慢投資進程。銀行一般不會對投資提供貸款支持，但一些私人信貸機構卻可為投資者提供短期信貸支持（利率相對較高9%-10%）。投資者若合理利用可以有效提高投資杠桿，提升投資回報。
資料來源:美國資訊網
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