懂得善用「1031交换」能增加地产投资效益

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外国人虽不需为在美国境内投资证券赚取的获利所得缴税，但不动产投资就没此优惠。可是美国税法向来鼓励房地产投资，给予外国人与本土居民同等的资格，享有不动产投资很多税务方面的优惠，其中以耳熟能详的「1031」延税方案最受青睐。

「1031」是��地产销售中最常用的一种税务策略。基本上「1031交换」是用来延税，不能免税。运用1031税法所需的是同种类产物，也就是说，不能够拿不动产去交换非不动产，反之亦然。例如拿古董去交换房子是行不通的。所交换的产物也并不需一模一样，例如加油站可以换公寓、空地换房子等等，只要能够满足「1031」的其他条件，运作上颇有弹性。

但早期的「1031」税法要求欲卖掉及欲买下的交换物业两笔交易必须同时进行，这种运作方式过於刻板而不够实用，难以发挥其助长鼓励地产投资的效益，因此后来税法经过修订后，给予投资人充份的时间以前后、不同时间进行完成双笔卖、买交易，但仍保留交易款项任何时刻不准进入纳税人口袋的严格限制。

因此，此后举凡「1031」交换交易款项必须由第三方通融者（英「accommodator」）掌管。有史以来，法律虽不要求通融者具备特殊资格，但过去屡见不道德通融者盗取交易款项，因此法律目前规定通融者必须备有上百万保证金才算合法，市场上可见到的经营「1031」通融服务的公司多半为产权公司或其属下公司，少数为「1031」专门公司、地产交易所或律师楼，纳税人不妨选择信誉优良通融者，以防不幸上当。

此外，「1031」只限用於投资、贸易或营业的产物，或用来积极生产收入的物业，故出租屋不能用来交换自住屋。但投资必须考虑持续性，短期炒作，如买下破旧房子，将它装修、加工、翻新后，又随即投入市场出售，赚取短期利润的模式，就不符合作「1031」交换，而短期获利所得税又高於长期，一般投资至少1年以上属於长期。

因为「1031」是一个延税，而不是免税计划，所以若想达到最大的效益，就必须交换相等或更高价值的同类物业，以卖掉物业所获得的款项购买取代物业。换言之，纳税人若不想为出售的物业所取得的获利所得缴税，就必须把所有卖掉物业所获得的款项，作为交换物业的购买资金，绝不能从中直或间接收到部分款项，否则须为领出的部份款项缴交获利所得税，但可注入更多资金去完成购买更高价值物业。

「1031」税法在时间上也有所限定。例如纳税人必须在完成上游交易之后的45天内，指定下游想换取的同类物业，并於上游交易完成后的180 天内完成下游的交易。误时则失去延税的资格，而必须在该报税年里为售出的的物业缴交获利所得税，尽管误时原因并非蓄意，而是出於已指定的交换物业不幸被灾祸毁损，或因疏忽而错误指定交换物业，而未能准时成交，法律不允许任何弥补的机会。国税局对於下游投资物业需持有的时间也有所规定，纳税人必须持有一段时间后才能进行下一笔延税交换，一般1到2年左右。

虽然正向「1031」交换，即「先卖后买」，较为普遍，但相较棘手的反向运作，即「先买后卖」，也可合格延税。反向「1031」的运作较为繁复，而纳税人必须具备额外资金，或拥有足够的借贷能力，才能选择使用反向运作，原因是，「1031」交换不能够用以购买纳税人本身或亲属名下的物业，且反向「1031」交换预先买下的物业不能够直接转移纳税人名下，否则不符合「1031」资格，所以未指定出售那个物业去完成反向「1031」交换之前，该预先买下的物业不仅要额外融资购买，还要先摆置通融者名下，直至纳税人后来指定的名下物业「名花有主」之际，经由通融者把之前预先买下的交换物业同时与出售交易过户成交，届时通融者才能将预先买下物业转入纳税人名下。

若纳税人不想使用自有资金，而又有办法找到银行贷款进行反向「1031」交换，因为预先买下物业的产权须临时置放通融者名下，而银行的贷款协议必须由通融者，而不是真正的借款人签字，反向运作的难度就更加一等了。在此情况下，纳税人会特别成立以通融者作为单成员傀儡的有限责任公司（LLC），LLC与纳税人签订物业管理或回租协议，然后由LLC以每月收取的租金收入支付贷款月供，纳税人则透过与通融者签署的「1031」通融协议，以确保LLC日后会履行把物业转移纳税人名下的承诺。

不言而谕，进行反向「1031」交换不仅必须步步为营，而且通融服务也因责任风险较高而加倍收费，导致反向运作成本高，故除非有特殊的各人情况或额外的投资优势，一般人是不会考虑选择反向运作，但不排除食髓知味熟练运作反向「1031」的纳税人，只考虑如此运作方式。反向运作也有其被派上用场之处，例如纳税人为了抢购业主面临财务困窘而以低价出售的物业，由於时间紧凑，是不能使用正向「1031」又能指望巩固急售物业。

想成为一位成功的地产投资者，就要懂得善用杠杆原理投资地产。换句话说，尽量少用自己的资金，多利用银行的贷款，以小搏大的投资方式，利用「1031」税法来延税，就如同借用政府的免息资金去做地产投资，也可说是杠杆原理的使用之一。