地产经纪您准备好了吗？
加州地产商协会历年来不断推出各种住宅交易中所须表格，以供其会员使用，其中一些是地产法有所规定必须使用的、与出售屋相关的表白书，一些是属於劝告性（advisory）的表格，以便买家了解购屋须作出的检查义务，不乏一些用来表明经纪人在交易中所扮演的角色及所承担的具体责任局限的表格。
即将在今年的感恩节的几天前推出��最新版本的加州住宅标准制订买卖协议与往年不同之处，在於修改幅度上，尤其几项重要条款，从作业惯例而言，有着实质性的改头换面，导致运作上不能一以贯之，值得地产经纪人多留意，也鼓励笔者在此与大家分享地产律师对新表格的解读，欢迎参考并参与评论。以下是笔者对更改过或添加的主要条款的分解：
合约转让（Assignment）
过去，买家可以不必取得卖家同意之下，随意把已签订的买卖协议转让给其他人，往往卖家经纪会收到有买家名字加上「and/or assignee」类似这种文字的出价单，意味着未来交割时，买家未必是原始买家，而交易过程中不须取得卖家的认同，就可擅自作出此决定，卖家没有反对的权力。新表格存在着对此作法加以限制的条款，要求买家预先取得卖家的认同才可转让，但卖家的不认同必须基於合理原因，如同一般租赁协议中的转让限制条款，给予卖家在选择与他进行交易的对象上某些程度的决定权，以确保交易成交的成功率。
代表身份附录（Representative Capacity Addendum)
新表格也添加了有关第三方以代表身份为当事人签字的条款，其重要性在於揭发或澄清签字人扮演的角色，以防日后当事人以签字无效为由，拒绝履约，导致交易胎死腹中。
举凡信托、遗产认证或委托书情况都得以委任代表人为当事人进行交易，新增条款可确认代表人签字的合法性，买卖双方都有权在买卖过程中，向另一方索取代表身份附录，以证实签字人与当事人的关系，这个权力可以以「Notice To Perform」运作方式执行并坚持，通知收受方若没在限期内把代表身份附录准时提交给对方，则可能因此失去继续交易的权力，尤其经纪人不可对此过於掉以轻心，否则将来对客户难以交待，且面临尴尬局面。
订金释放（Release Of Deposit）
买家所存放的订金一般将由Escrow为买卖双方管理，买家不完成交易并提出要求退还订金的情况下，一般惯例都须双方签字，Escrow才有权按双方一致的指示下把订金释放给被指定的一方。若当事人意见分歧，订金就必须继续留在Escrow, 有待法院对於订金的归属权作出裁决。但新表格对此惯例有作出稍微改变，新条款给予认为有理获取订金的那一方，直接书面向Escrow申请释放订金，Escrow一旦接到通知，就必须将此请求以书面通知转告另一方，若10天后没接到任何反对声音，即可将订金释放给请求方。
这一条款完成改变了惯例，经纪人无论代表的是那一方，也会因它的存在而无形中额外扛下了以往不须承担的责任，若没留意到Escrow寄来的邮件而错过时限，最终因沈默而被误以为不反对订金被释放，而实际上该经纪人所代表的当事人是有充份理由获取订金，但却因不及时向Escrow表示反对对方的请求，而造成当事人在订金上丧失权力的时候，经纪人随即可能会因此与客户对薄公堂。
类似此条款常见於开发商使用的新屋买卖协议，或商业买卖协议，可是在成屋交易中，此前从未出现，正因为此条款即将被纳入加州标准住宅买卖协议，这种处理订金归属权的运作方式从此会成为惯例，但地产经纪也难免须要一段时间来适应新规则，不及时接受培训的话，恐怕会因不清楚新程序而惹祸上身。
地产经纪责任范围（Brokers Scope Of Duty）
过去，地产经纪是以劝告的方式透过给予买家的「买家劝告书」来尽其告知客户经纪人的责任范围的职务。例如，除了房子本身及其界限内可以用肉眼看到的问题，一般经纪人是毫无义务造访房子以外的地方，如市或县政府有关部门，对房子建造的合法性，如有无许可证，进行查证。
由於是透过劝告书，有许多地产经纪仍然会忘记把劝告书交给买家，而导致买家不清楚经纪人的责任范围，而忽略了到有关部门去了解房子的情况，以致交割后才发现事先就可发现的不良情况，届时会一口咬定经纪人对遗漏攸关房子合法性的重要事实须承担责任。
以避免此情况的发生，新表格已从该劝告书上有关这方面责任的文字纳入买卖双方签署的协议，以便以更有效的方式把重要信息传达给买交，以求降低买家因不明白经纪人的责任范围而事后与经纪人发生争执的机率，从而减少诉讼的产生。
加州地产商协会所制订的新版标准住宅买卖协议中出现的更改相当繁多，不胜在此一一枚举，没经过培训就开始利用新表格的经纪人，不妨自己花点时间仔细阅读新表格，以确保不会错误填写表格，以免因对新表格不熟悉而在客户面前显得不专业，由於过去所使用的表格已大有改变，即使是有经验的经纪人都必须小心填写表格，以免失误。
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