房地产的投资

房地产投资是一个热点话题。美国的经济很少像房地产这麽兴旺。2007年，房地产价格飙涨的时候，是美国历史上最大的房地产泡沫。但是，我们必须了解，房地产与所在地紧密相关。美国房地产在2011年跌入谷底。尽管在大多数的地方仍然没有达到2006年的水平，但纽约、洛杉矶房等地产价格又开始攀升，已经达到当年的水平。

华人偏爱房地产，常认为房地产是最好的投资。在过去15 年间，房地产的升值率达到9%。但是，若是把过去25年的投资进行平均，���年升值率是5%。若是把过去100年算进去，年升值率只有3.5%，仅超过其间算平均通胀率一点。

对於未来房地产的走向，人们看法不同。有人认为，房地产泡沫正在形成，因为房地产市场是由低利率推动的，联储会已经停止量化宽松政策。另外一些人认为，房地产市场还会继续上升，也许有泡沫，但持有它并不是泡沫。由於通货膨胀将会来临，投资者需要硬资产（hard assets），而房地产就是硬资产。

事实上，在许多情况下，房屋是一个消费品，并不是一个好投资。你买这栋房子是因为你喜欢这些豪华设施，而不该把它看成是投资行为。一般买家不会为你的豪华装修买单。然而你支付房贷是一个好的理财习惯，它强迫你每月储蓄。

我们希望长期投资房地产将有好的回报。近年通胀很小，今年只有1.7%。希望以后通胀没有我们想像的那麽坏，但是我们仍然要小心。现在，联邦政府共有17兆美元债务，而且没有任何预算平衡的迹象，因此通胀很难避免。作为一般民众，我们投资房地产应该注意下面几点。

现金流。你不应当过分关注购房的升值，升值只是许多目标中的一个。购买能够维持房价的地方很重要，你必须注意当地经济、犯罪率、学校、房屋破旧程度及地税。例如，几年前有人去底特律投资房地产，现在被套进去了。

杠杆。在一个上升市场里，杠杆作用很厉害。尽管房地产长期只有3%成长，假如首付20% ，每年就是15%回报。利用这个杠杆，你的投资五年就会加倍。但是，若是房地市下降，杠杆也会害人。目前，3%至5%的贷款利率对房地产的投资还能接受。

税务。单身个人卖掉自住房可以利得25至50 万元而不用纳税，夫妻俩人的免税额就是50万元，前提是五年中你住在房子内至少两年。假如你拥有出租房，所有与房地产有关的费用，包括折旧都可以抵税。但是，假如你的年调整后总收入（AGI）超过15 万，你出租房损失就不能抵税。然而，房地产长期升值是现实的，你还可以考虑商用1031交换、信托、遗产规画或分期收款来减轻税务负担。

假如你抵押贷款购买房地产，一定要保证有正的现金流，若是负的就不应当购买。购房花费包括每月偿还贷款、管理费用、保险费、维修费、房地产税，有些地方还有学校税。用房地产出租换取收入。若是租金不能覆盖花费，这个地产就要考虑了。

例如，你购买一处房地产花费10万元，每月租金900元，房地产税和保险每月200元，维修费及其他花费是每月200元。每月净收入500元，一年是6000元。这样，你10万元投资每年挣回6000元，收益率就是6%。若是头款2万元，贷款8万元买房，每月房贷是600元。现金流打平，15年后贷款付清，还可以折旧抵税。

但是，投资房地地产并非适合每个人，管理地产并不容易。尽管你雇用管理公司管理，免去许多麻烦，仍要根据自己的情况进行考虑。买房首先要考虑首期款、手续费、保险、评估费、律师费、信用分数和时间管理等问题。（作者为注册会计师）

来源：worldjournal