对於在美国投资房产的人来说，全现金买房的土豪毕竟是少数。 多数买家还是会选择贷款买房。 然而，随着银行对贷款条件越来越严格，一些人因各种原因无法获得贷款批准，和自己心仪的房子失之交臂。 事实上，除了银行贷款外，还有一种贷款形式叫屋主贷款，这种相对宽松的私人贷款在这个时候是不是一个好选择呢？
屋主贷款是什麽？
屋主贷款又叫做OwnerFinace,合同里通常写Purchaser Money Mortgage 简称私人贷款。 谈到现在屋主贷款越来越多时，美国房产业内人表示，由於一些买家信用、收入等方面的原因，自己贷不到款，或者是房产屋况不佳，估价远远低於售价，另外因为办商业贷款手续费用会非常高，一些商用楼宇也会选择这种贷款形式。 相对的，屋主愿意提供贷款给买家，他可以赚取利息。 实际上是让买家分期付款的一种形式。
屋主贷款如何办理，程序是什麽样的？
办理私人贷款首先要找到一个有过私人贷款经验的律师。 然后和屋主商定一下具体贷款的细节，比如贷款金额，年限，利息，有没有提前付款的罚金等等，然后把这些谈好的贷款的细节告知律师，律师会起草贷款的法律文件，同时会给贷款双方一份每月还款数额的文件，里面会详细写出每月偿还的贷款中本金和利息的比例是多少，这样贷款批准后，就可以按照上面给出的金额每月按时还款了。
屋主贷款究竟对买方有哪些优势？
1，不用担心贷款被拒，只要屋主愿意贷款给你，那麽贷款方面就肯定没有问题了，也不存在审核信用分数等方面。
2，手续费低。 和银行贷款有贷款金额1%手续费，房屋估价费，对方的银行律师费等等费用，这些费用的支出是很多的。 如果要是私人贷款，就只是屋主的律师费用了。 举了个例子，比如一个两家的房产，贷款金额是30万，如果要是和银行贷款手续费大约是6000美金，如果要是私人贷款只要2000美金。
3，和银行贷款相比灵活度相对较高。 像贷款的金额、年限、利息，其实都是可以和屋主谈的。
对於借贷人也就是屋主来说，私人贷款的好处？
1. 有些房子贷款受限，那麽通过私人贷款能够更早将房子出售
2. 有利息上的收益。
3. 如果出售房屋是投资房，那麽通过私人贷款还可以起到一个延税的作用。 卖主因为不是一次将卖价收回，而是通过买方每月还款的方式一点点的收回，这样就避免了卖房时一下子将投资或成本收回立马要缴纳一大笔地产增值税（Capital gain）的问题。 它把地产增值通过还贷款的方式分担开了，这样每年缴的地产增值税就大大减少。
建议：对打算办理私人贷款的双方都各有什麽需要特别注意的
如果贷款方在做私人贷款的时候，一定要找有过这方面经验的律师。 贷款付清后一定要让借贷方给出一个贷款付清证明。 很多人会付了钱却忘记要一份贷款付清的文件。 这个法律文件叫做"satisfaction of mortgage", 是需要登记的。 一般银行会寄去政府登记，登记完原件会寄到买房者家里。 只要登记了，即使原件不见了也没有关系。 也有例外，国宝银行的贷款付清文件是不登记的，需要客户自己登记。 私人贷款大多数也是不登记的，是交给买方自己去做登记。 需要注意的是，很多人不知道这个细节，所以还完贷款后就认为万事大吉。 过了很多年后，想要买房的时候，产权公司做产权调查的时候发现这个房子的产权报告中显示还有一笔私人贷款，那麽会要求你提供贷款付清文书，如果这个时候能够联系到原屋主肯定没有问题，但是如果联系不到那麽就非常麻烦了，这个房子的产权就存在一个产权瑕疵了。
除此之外，尽管私人贷款具有很多灵活性，但是它和向银行贷款是一样的，如果拖欠银行的贷款没有按时偿还利息会翻倍，银行也会把房产法拍，个人信用也破产了。 那拖欠私人贷款也会面临一样的问题，所以不要认为私人贷款在这方面就会宽松很多。
对於借贷方来说，建议借贷方的贷款金额不能太高，不能超过50%。 这样可以防止对方没有按时还款导致被法拍，这样屋主还能最大的减少损失。 另外，在写这个贷款法律文件的时候，一定要在其中写上一条，如果借贷人购买这个房屋是用於出租用途的，那麽一旦对方没有及时偿还贷款，放贷人人可以收取房租。
来源:搜房美国房产网
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