商业与住宅协议有何不同之处

3个月前，有位自称是商业地产经纪抱怨说，他曾经把一份看似标准的商业地产买卖协议发给一位卖方，为买方向某一商业地的卖方提出议价，结果得到的反应是，在对方不给予适当解释之下，被对方告知此交易的谈判不考虑用他所提出的表格，他很纳闷：为何���似标准的商业买卖的协议居然会被泼了冷水。追根究底，原来他是使用了「汽车」协议。 

商业地产买卖交易中可见到的协议，有当事人聘雇的律师为某一交易而量身订造的，也有若干地产协会为会员所制定的标准协议，如加州地产商协会（California Association Of Realtors)或简称为（CAR)，以及美国地产学院（American Institute Of Real Estate)或简称为（AIR)的标准协议。 

加州地产商协会(CAR)的会员，大多数是专精住宅交易的地产经纪，过去几年，越来越多以往只处理住宅买卖交易的地产经纪，也开始涉足商业交易。而过去只发行住宅买卖相关表格的加州地产商协会，因应会员的需求，也制定并发行了商业买卖标准协议，即笔者戏称的「汽车」协议，只供其会员使用。 

相反的，一开始就从事商业交易的地产经纪，则不熟悉，且许多人从来没使用过「汽车」协议。一般住宅地产经纪不熟悉的是，商业交易进行条件谈判的作法，往往是由买方经纪先以一份意向书（Letter Of Intent)阐述买方条件摘要传递给卖方经纪，然后卖方也同样以意向书的表达方式与买方进行议价，若能敲定主要条件，最终正式协议可由双方律师针对细节进行进一步的交涉后完成。这种作法存在多年，已完全被商业地产圈子里的同业者接受了。 

「汽车」标准商业协议的版本，从内容及格式，除了已加上几个商业交易必须用到的几个条件，无异於标准住宅协议版本，其实里头所含有的有的条款近80%是来自住宅协议，东施效颦反而得不到该得的效果，甚至会让提出使用「汽车」商业标准协议的地产经纪显得不专业。 

例如买家是否打算将该物业作为自住用途，或卖家是否把物业出售后，继续居住其中一段时间后，才把钥匙交给买家，或买家会不会申请FHA贷款，以及发生纠纷须进行仲裁，应选择拥有至少5年「住宅」地产法律经验的律师作为仲裁官等只适合用於住宅交易等条款，其住宅本质可见端倪。 

运作上商业与住宅交易有许多不同之间，例如其中一项重要的区别是，一般「汽车」协议「remove contingency」用的是「active」方式，意思是说，contingency期限到了, 买家必须书面同意「remove」以表达取消所有购买物业的一切前提条件，如果买家不作出这个动作，而卖家又不坚持，很可能交易成交时间被延误了，卖家也无权没收买家订金。相反的，一般「空气」协议则使用「passive」方式取消前提，例如，如果买家不在指定时间内，书面通知escrow未能满足前提，买家就等於满足了一切前提，因而会因不准时成交而失去订金。 

此外，商业协议一般会在协议里头要求卖家向买家作出例如无地下油库、「mechanics lien」、房东或房客正在进行破产案等书面保证，这类保证则不出现在「汽车」商业协议，对於买家及其律师而言，此类声明或许重要。值得留意的是，往往商业交易中，买卖双方都有需要进行1031交换程序，一般都会在协议里规定对方有义务配合签署1031交换文件，即便协议规定1031交换的成功与否不能作为解约理由。可是，类似1031交换合作义务条款则不出现於「汽车」或「空气」版本的标准协议，导致许多大型的商业地产商舍弃两者，选择雇用律师特殊拟定协议，以确定协议含有交易所需条款。 

「空气」协议虽比「汽车」协议专业得多，但也有美中不足之处，数额500万以下交易，如时间不允许的情况下，或许可以选择使用，但超过500万交易，一般应当以意向书谈好基条件后，再请律师根据其他细节拟定更完善协议， 切勿草草了事。