「安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜」,杜甫的诗道出了中国人对安居乐业的重视。先人讲究的祖传家业,也主要是指田产房屋。大部份身在海外的华人在置业时首先想到的就是买房子,概因房屋既可以保值也会增加人的心理安全感。在马里兰和维吉尼亚两州投资房产需要注意哪些因素?在两州都设有分支的常青地产(Evergreen Properties, Inc,EVG)经纪人黄琼(Joan Huang),以专家的经验向您支招。
个人投资房产大���分两种,一是旧房买进,翻新卖出;一是房屋出租。由於房地产业与整体经济形势的浮动联系紧密,不论是以上哪一种投资,大家都应该紧跟大形势的变化,在其中做选择。
以房屋买卖来说,很多房主在经济开始衰退时,或因担心贬值或因心有不甘,而不愿低价卖房。「2005年,因为房屋价格大涨,我的一位客户买进了一栋房子。2006年地产泡沫来临前夕,客户因几千元的差价让房子压在了手里。其实,如果当时能果断买出,即使亏个几千甚至上万,能将现金收回手里。等到真正的房产熊市来临时,就可以在更好的地段进行更划算的买房投资。即使机遇在眼前,手中没有现钱,甚麽都做不了,一念之差,有别於此。」黄琼认为,吃亏是福,即使丢掉眼前的一些利益,但从长远看,有选择权才能不浪费机遇。
出租房屋做房东是长期的投资,需要更多的耐心。黄琼对这一部份投资者建议,首先要融洽与房客的关系:将房客当成朋友关心,及时适当的沟通都是很重要的原则。「有一个房客因为公司发薪水的时间延后,需要将付房费的时间推后到每月的十号,但这一天恰好是房东要交房贷的截止日。房东将自己的难处告诉了房客,同时决定承担一定的风险同意延期。房客在感激之余,将付租金的方式由私人支票改成现金支票(Cashier's Check)。人与人之间要想相处的愉快长久,互相之间的关心和理解是必不可少的。」
同时,房东也应该了解当地的房屋出租法规,适时的运用这些知识,减少不必要的麻烦和损失。一样做房东,在维州和马州的待遇大不相同:维州因为是共和党主导,提倡保护房东的利益;马州则由民主党占优势,因此房客的权益更重要。下面就让我们举例说明一些两州与房屋出租相关的法规:
实例一:
房客的条件审核是十分关键的,这也是房东确定房客是否具备租房能力的步骤。基本审核内容包括三项:信用、前房东推荐信和雇主信息。其中通过雇主信息,房东可以了解房客的薪水能否承担租房费用。但在马州,薪水的多少绝对不能成为房东拒绝房客申请的原因。在维州和马州,种族、性别、宗教也不能成为房客被拒的原因。那麽,到底要怎麽拒绝最为妥当呢?黄琼建议可以告诉房客,他/她的信用(Credit Score)是房东不放心的原因。这样的答案最简单,也不会引起不必要的法律纠纷。
实例二:
租房合同也是需要注意的地方,比如马州要求房东对房客的保险金(Safe Deposit)支付每年4%的利息。如果房东不想这麽做,就必须在合同上注明。值得注意的是,即使合同书已经说明,如果房客请法庭裁决,「国法大於家规」,房东还是要照付利息的。因此,黄琼建议各位有房出租的人士,与人方便就是与己方便,能互相容忍的就尽量包容。
实例三:
出租房房屋维护,最能体现维州和马州法规的不同。就拿最让人头疼的霉菌(Mold)问题来说,维州有明确规定,如果房客在看房时没有发现霉菌问题,等房客搬进房屋后出现任何霉菌问题,将由房客自己承担维修费用。在马州,并没有明确的关於霉菌的法规,但有关部门在处理时,会以房客的权益为重。黄琼介绍了一个真实的故事:
经过一段时间的居住后,美国房客告诉租房的台湾房东,要尽快解决屋内霉菌问题。该房东没能及时维修,房客就报告了马州的卫生局。卫生局将该房屋封房,并将租客搬到了当地的旅馆里。结果房东不但要付修屋的费用,还要负担房客每日的旅馆开销。「如果这件事发生在维州,结果就完全不一样了。」
实例四:
如果房客不付房租怎麽办?在维州,15天之后房东就可以将房客告上法庭。在法庭宣判后,房客的欠款将会被记录在案,如果房客不及时归还,就会影响自己的信用,进而影响以后的买房租房记录。在马州,这个期限被延迟至三个月,而且如果房客支付了一部份欠款,房东就不能赶房客走。
「房屋出租纠纷的法庭诉讼费用只有几十块,虽然费用不高,但房东在使用法律手段之前,应该三思,因为最重要的还是自己的房产。如果能和平解决,请房客自行离开,就尽量不要对薄公堂。」目前,银行对丧失抵押房赎回权的房主,会提供三千美元的搬家费。这也可以作为房主对到期房客处理方法的借鉴。
对於经济和时间精力有限的房主,有不同的解决方法。第一次进行租房投资,或富余资金有限的房主,可以办理房屋保修(Home Warranty)服务。全年保金300美元到400美元不等,由服务公司处理所有与出租房屋相关的维修事务。公司会收取一次75到100美元不等的保底费,其余超出的花费由公司付款。如果预约48小时之内,公司无法到场服务,则免收本次的保底费。「服务公司会保证房屋的正常使用,如果遇到电器或水管损坏的情况,公司也会直接给予更换。如果需要包管房主的房屋屋顶,则需要购买有特别屋顶项目的服务。」
如果手中有余钱,房屋保修不一定必要,但房主应该购买房屋保险。「我的一位同事负责管理一个商业用楼,建筑的二楼以上是办公楼。一次其中一间公司举行晚间派对,一群喝酒喝开了的年轻人突发奇想,要大家一起向上跳。结果将整个一层楼跳掉,所有人连同楼梯、水泥地和各种设施一同从二楼掉到了一楼,所幸的是没有人受伤,而万幸中的万幸是,房主买了房屋保险。」
如果房主要离开一段时间,或者您觉得管理出租房太过繁琐,也可以将出租管理交付给房屋经理人。托管分两种:一种是业务托管,即经理人帮您寻找并审查房客,房主支付经纪人第一个月的租金;第二种是全权托管,即在业务托管的基础上,将房屋管理的一切,包括收取每月的房租和房屋维修都交给经理人。费用是第一个月的租金加上每月房租的8%。
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