如何结合运用1031及121税法来节税

自从美国国会於2004年通过「为美国人创造就业法案」（American Job Creation Act of 2004)后，结合1031及121税法的功能已成为一种具有「杀伤力」的个人理财规划的运作。

「1031」只能用以为投资物业中所赚得的获利所得，把价款投入购买另一物业继续投资，得以为获利所得延缓缴税，直至有朝一日，纳税人终於决定退出投资市场，不再把卖掉物业的价款购买另一物业，选择届时为过往所累积获利缴清税债��而「121」给予主要自用住宅屋主高达50万免获利所得的税务优惠，条件是卖屋前5年至少有2年以上时间屋主必须入住自用。

中国人热衷投资住宅作出租用途，日后可选择用「1031」方式延税，或将物业收回作为自住用途，因此有人会设想到先把经由「1031」交换方式买下的房子用来出租一段时间后，才入住2年再出售，既符合「1031」又符合「121」，得以吸取两种不同税法的独特优惠，这麽做是否就能达到永远不必缴利得税的功效？

自从2008年「住房及经济复苏法案」（Housing And Economic Recovery Act of 2008)通过以后，121条例已再次经过修订，主要是针对以上所提出的问题。此前，如此运作确实能够达到永远不缴利得税的功效，但121条例於2008年被修订以后，这个漏洞已被堵住。

现下的税法是，即便屋主能满足121各个条件，若房子曾经用来出租，那麽，售房时的利得就必须按出租及自住两者的使用时间与总持有时间的比例来计算，比如屋主买下房子10年后卖出，前面8年用来出租，最后2年用来自住，80%的利得必须缴税，20%则合格免税。比如房子由夫妻共同拥有，利得刚好是50万，那只有10万的利得不必缴税。

虽然121经过修订后，结合使用121及1031来节税的「杀伤力」已稍被削减，但其功能继续存在，可以藉用以下3种情况来示范。

一：出租屋改成自住屋（过去未曾以1031买下）

如果房子非经由1031交换方式买下，而买成后即作为出租屋，屋主只需在准备卖屋的前5年内，入住24个月以上再上市出售，就可利用25万（单身）或50万（夫妻）的121税法下的免税优惠，但只能够享用部份的免税额，因为此前，该物业曾经作投资用，屋主能够使用的免税额是取决於房子作为自住屋用途时间的长短，原则上自住的时间越长，比例上所能享用的免税额越高。

二：出租屋改成自住屋（过去曾以1031买下）

第二与第一种情况的区别在於房子在前者情况下是经由1031交换方式买下。屋主以投资物业将该房子出租一段足以证明该房子确实是有被用来作投资用的时间，一般12至18个月以上，然后再入住两年以上后才出售。重要的是，「为美国人创造就业法案」要求屋主必须持有该物业至少5年以上，才能够使用121免税优惠，但不需入住至少5年，只需持有房子5年。同样地，自住的时间越长，能享用的免税额越高，实际能享用的免税额的计算方式无异於第一种情况。

三：自住屋改成出租屋

更有一种情况是因房子的净值超出了50万的121免税额，因此为了完全免缴利得税，尤其是超出50万的利得特别沈重的税缴，更有人会绞尽脑汁, 设法以1031交换方式暂且把税缴缓后，日后再从长计议。税法允许屋主在此情况下搬出房子，将其转换成出租屋，以便将来以1031方式延税。

问题是，到底需要出租多长的时间才不会让国税局对於屋主已具体把该房子改变成投资物业所产生的质疑？其实这个问题没有一个明确的答案，当然，时间越久，国税局的质疑就越小。有专家建议12个月以上的出租时间。

一旦出租了足够的时间，屋主即可卖屋并能享用高达50万的121利得免税额，并且能够将剩余不能以121免除的利得以1031交换方式再投入另一投资出租屋，而且1031交换买下的出租屋亦可改成自住屋，往后屋主一样可以以上第二种情况运作。

国税局虽不提供「免费午餐」，但不排除颁发超值的「折扣卷」，地产投资者就是要懂得透过什麽渠道去领取它。