外国人投资房地产细节

中国的成长趋缓，台湾的房价看跌，投资客放眼美国房市，近来常有海外客人来询问拉斯维加斯的房地产投资细节：1.外国人必须要飞美国开户才能买房吗？2.外国人买房要付哪些费用？佣金/规费/手续费种种费用有哪些？3. 出租有哪些费用？物业管理费用是租金的多少%？4.几年后外国人卖房要付哪些费用？佣金/规费/手续费/税等，约是卖出价的多少%？

以下是我们的回答：1.非美籍人士如想在美国购买房产，要提供护照影本及��金证明，大部分银行开户都会要求本人亲临签字。开户的目的除买房之外，最主要是将来给付租金，需要银行帐户号码；另租金收入须向国税局报税，故要申请报税号码。

2.以现金18万买入独栋屋为例，购屋费用大略估计有：a.过户手续费（Escrow fee）：500元；b. 文件费 (Trasaction fee)：350元：c.房屋检查费 (Inspection fee)：350元；d.火灾保险费 (Fire Insurance)：600元；e.印花税 (transfer tax )：900元；f.社区管理开户费 (HOA Capital Contribution)：每个社区不同，通常约是两个月的金额；g.预付一﹑两个月的房地产税与保险费。

注1：买卖双方经纪人的佣金通常是售价的6%，皆由卖方支付，买方不须支付。

注2：有些房地产属於有管理委员会的社区（HOA)，每月须支付社区管理费，视区域条件及管委会规定，每月管理费从几十元到百元不等。

注3：每年房地产税约房价的1%，约1800原，即每月150元。

3.顺利置产之后，如委托物业管理公司代管出租房产，一般收取租金的8%为物业管理费。

4.以上例来计算租金净收入：假设月租1400元，每月房地产税约150元，每月房屋保险约50元，物业管理费110元，社区管理费40元，杂项费用50元（修理等），租金净收入为约1000元。

5.如将来要卖房子，一般卖方须负担买卖双方经纪人的佣金，为售价的6%，再加其余费用，约为售价的1.5%。

自从金融海啸之后，美国购屋贷款审查日趋严格，一般美国人贷款须有两年的报税证明，两个月的银行对帐单，对帐单上金额除包含头期款外至少须有三到六个月足以缴付贷款的金额（三个月是自住屋/六个月是出租屋），还有两个月的薪资单，表示确有经济能力偿还贷款。外国人如要用贷款购屋出租，银行通过的机会不大。