美国的次贷危机造成银行业严重亏损，大批屋主因此面临法拍的窘境，为了帮助华裔居民从法拍的困境中走出来，在房市下滑的形势下适时修改房贷合约，在今天的文章中，专精房地产法的华裔律师郑博仁，郑律师将针对Loan Modification「房贷合约调整」之相关议题做解析。为深陷房贷危机中的华裔屋主指点迷津。在金融危机及高失业率不断的冲击下，许多华人屋主无法重新贷款又付不出房贷时，会选择放弃房子，而以Short Sale、法拍或申请破产来处理困难。
问:亲爱的郑律师您好，我四年前在拉斯维加斯买了两栋房子，因为防价贬值的太厉害，，我已经付不出高额房贷，请问我该怎麽办? (Don - Monrovia)
答:亲爱的Don先生您好，在美国，银行非常鼓励民众贷款，只要你能够证明自有房屋的价值，就可以得到相应的贷款。比如房屋的价值是50万元，你就可以得到最多50万元的贷款。但由 於受到经济危机的影响，现在很多屋主无法偿还高额房贷。为此，我建议屋主向银行提出修改房贷（Loan Modification），共有四种方法：1、降低利息；2、延长分期付款的期限；3、抵消过去的欠款；4、减少贷款总数"
修改房贷的款步骤如下：1、如果屋主要向银行提出修改房贷，就必须具备相当充分的理由，说明自己的困境（Hardship），例如自己被公司解聘或患有疾 病等；2、申请修改房贷需要出具以下材料：A、困境说明；B、向银行提出具体的解决方案；C、收入证明； D、薪资证明；E、最近两个月的银行帐单；F、银行存款证明； G、贷款资料的副本；H、律师提供的信函或相关法律文件。
其中，Hardship 信函是最重要的，因为其他项目都很具体。Hardship 信函的内容必 须包括. A. 自我介绍 B.你的请求C. 您必须清楚解释hardship的原因 (如前述提及，您被解雇或是有工作伤害等等) 4.解释您的收入与开销5.解释你解决困难的计画 6.提供贷款公司最方便的连络方法。
由於大量法拍屋会造成银行严重的亏损，愈来愈多的银行倾向接受损失较小的Loan Modification，当然申请「修改房贷合约」要符合规定的条件；例如该房产已无净值无法重新贷款、利率调涨每月付款大增、屋主遭遇困难导致收入减少、屋主已经缴不出房贷、必须自住屋等等。不同银行可能还有附加不同的条件。不过直得注意的是，如果您的DTA (Debt to income) 低於38%，则有较多调整房屋贷款的机会! 所谓DTA指的是，PITIA (Principle, Interest tax, Insurance, Association fee ) 除以您 每 个月的收入。
如果对每月缴付房贷有困难，申请「修改房贷合约」是保住房子的好办法，优点是政府及银行承担了大部分损失，帮助屋主度过危机，降低法拍屋继续丢向市场，有 助於整体经济好转，经济好转后房地产市值回升时，银行和屋主都是赢家了。但是申请Loan Modification手续繁杂，有些人第一通电话就被银行拒绝，不得其门而入，详情可电洽郑博仁律师事务所谘询。
在初步了解Loan Modification「房贷合约调整」之相关法律常识之后，郑律师要提醒屋主在签署房屋买卖合同前，不要轻易转让房屋抵押的所有权，签署房屋买卖合同前，也应资旋专业律师，并拒签任何不合理的条款及约定等等，希望今天的文章对大家有所帮助!
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