2015年2月下旬，房地产经纪高女士收到纽约州税务局稽查处关於她2012年房地产交易的「问卷」（Questionnaire）。这个题为联邦税E表房地产出租亏损问答有如下具体内容。
第一个问题是：是否符合美国税法第469(c)7条款？这个条款主要涉及到纳税人含有房地产业务的相关规则。读者知道，1994年前总统柯林顿改革55岁以上屋主一生一次可豁免12万5000元售房资本利得，代之以过去5年中住满两年、屋主可豁免50万（夫妻）或25万（单身户主���夫妻分报）售房资本利得。同时，国会授权国税局对房地产专业人士「网开一面」，只要房地产专业人士「实质性地参与」出租活动，则可以不受「消极亏损」限制。这就是说，夫妻年收入15 万（单身户主7.5万）以上「逐步淘汰」及全年最多亏损不得超过2万5000元的限制，而转化为「非消极」活动，亏损扣减上不封顶。
高女士持有纽约州房地产执照，因此在2012年及2013年的E表中，分别申报了6万及8万元的亏损，从全部收入（约20万元）中得到扣减。高女士E表中的亏损来自於她在纽约市及佛州五处物业的出租，在打理自己出租物业（佛州经过管理公司）的同时，高女士从事房地产买卖经纪，获得的佣金列入自己名下的责任有限公司（LLC），K-1盈利或亏损同样过渡到E-表（E-2）中。
毫无疑义，高女士符合国税局第469(c)7条件对房地产专业人士的要求：一、全部工作时间的50%以上从事房地产业；二、每年从事房地产时间多於750小时；三、纽约州税务稽查署同时要求列出E表中每处出租物业的「参与」小时，纽约市的三处均满足100小时以上，但佛州的两处因「鞭长莫及」交由管理公司打理，每年「参与」的时间均少於100小时。
第二个问题：E表中的出租物业是否整年在市场上销售？高女士答「无」。
第三个问题：是否符合税法条例925款中「积极参与测试」的七条标准。具体分为：整体500小时测试，单独100小时测试，过去五年中任意三年测试，「经常、继续、实质性」测试等，如任何单独项目少於100小时，将无法通过积极参与资格测试。高女士的回答为「全部符合」。
第四个问题：E表中每处出租物业的具体出租日期和天数，管理公司和管理员姓名。高女士的五处物业2012年全年出租，自己身兼纽约市三处出租物业的管理员并提供了佛州两处管理公司的地址和名字。高女士的「答卷」寄出之后两个月，纽约州税务稽查署对高女士2013年的纽约州税作出如下调整，1040 E表中的8 万元「非消极亏损」转化为「消极亏损」不予扣减（因高女士夫妇收入高於15万元）而带入8582表，因此高女士2013年欠税1万3000元，扣除先前申报的退税（未给），尚欠6600元。
纽约州税务稽查处并没有调整高女士2012年的州税，但「挑明」高女士的「问卷」不符合房地产专业人士的标准，究竟什麽地方不符，语带玄机，隐而不发，因此转而调整2013年的州税。我们分析，原因大概是2012年的E表中高女士佛州两处出租的物业都显示盈余，而2013年遭致亏损。
此案凸显房地产专业人士「得天独厚」、亦不可「越雷池一步」的困境，因为从美国税法地469(c)(7)条款到税法条例925，再到国税局的审计指南都「预留」很大的空间。国税局或州稽查署欲加之罪，何患无辞？高女士不服，遂委托会计师替她申辩，笔者站在超然立场，认为纽约州税务稽查署可剔除佛州「非消极亏损」（约2万元），但其余6万元扣减无可置疑。一场鏖战一触即发，结果如何，将拭目以待。
来源：worldjournal
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