投资婴儿潮 养老地产商机旺

精明的地产投资人近年将目光投向婴儿潮养老住宅，实际上这一美国最大的人口群体中蕴藏的商机值得所有人关注。美国的婴儿潮指二战结束后，1946年初至1964年底出生的人。这一群体中最年长的从2011年开始进入65岁。根据丕优研究中心（Pew Research Center）2010年发布的报告，全美婴儿潮世代人口共计7900万��占总人口26%。报告中预计自2011年1月开始，此后的19年中，每天都会有1万名婴儿潮人口进入65岁。

想要参与到大型养老设施、照护中心服务产业中的投资人，可以选择被动投资方式，例如购买大型医疗设施的地产投资基金股票。不过对於普通地产投资人来说，采用旧屋改建再售的模式即可保证现金流又能兼顾现有成熟的盈利模式，是一举多得的投资选择。
前地产投资人、认证理财规画师，凤凰城照护中心培训学院（Assisted Living Facility Training Academy）院长格雷诺（Gene Guarino）专长於照护中心领域的投资，他从商业的角度分析认为，投资人不需要等到婴儿潮正式步入老年再行动，而是应该提早下手购入养老设施，「多数人觉得自己没有办法投资大型养老院，因为2000万元的价格是想都不敢想的大数字。但实际如果只是投资一幢独栋住宅规模的小型照护中心，人人都能做。关键是选好地点，此外现金流也要控制得当」。

格雷诺认为将房屋改造为照护中心出租是比整栋普通民宅出租更加富有吸引力的投资项目，特别是当同一栋住宅可容纳多名租客时。谈到地点的选择，格雷诺说他会在富有的中产社区，寻找居住面积大的平层、独栋住宅。此外洗手间数量要重於卧室数量，原因是相较管线装修造价更高的洗手间，加盖卧室的用时和造价成本要少很多。此外车库也可以轻松改造为起居区。

投资中房价并不是格雷诺的首要考虑，他表示购买价格对於普通出租投资者更加敏感，「购屋成本不如现金流收入重要。许多房地产投资是基於买卖转手的价差盈利，这样的话购进价格就很关键。而我不在乎买进多少钱，重要的是能产出多少租金」。因此格雷诺说，只要是看中了房屋的地点和规模，他会毫不犹豫的给出全价。

在全美70%的州，养老院被称为照护中心（assisted living facilites），在加州，也被称为住宿照顾中心（board and care）或是照护住宅（assisted living residences）。各州对於每个照护中心的规模和相互距离也有不同的规定，以加州为例，规定每栋住宅内最多不超过六间卧室，部分其它州的这一规定为不超过10间卧室。

政府对於照护中心的规定颇多，因此投资者在选址上要花更多精力。拍卖平台Auction.com副总裁沙加（Rick Sharga）建议投资者多上网搜索。选好地点，接下来还需要考虑本地分区法规（zoning law）、翻建成本、加盖老年专用设施等。

格雷诺表示，想要投资照护中心，另一个方法是将名下的地产出租给照护中心管理机构，可以收回平均市场价双倍的房租。专家估算居住在照护中心平均年租金为4万5000元，这一数字依地区不同。统计数据显示加州在2014年的平均照护中心月租金为3750元。

来源：worldjournal