什麽?想在美国投资房産还不知道房地産众筹 别out了快来看看

网际网路催生了众筹这个新兴行业。房地产众筹究竟如何运作？买地建楼不再是地?大佬的专利，投资房地产的门槛能有多低？美国中文电视本期《安家纽约》特邀众筹网站创建人Jason就教你认识投资房产新趋势--房地?众筹。Jason Zheng拥有电脑和经济学的生学位，也有多年软体开发和网际网路从业经验，同时拥有华盛顿州和纽约州房产经济执照。

一句话认识房地产众筹

简单的说房地产众筹就是大家筹钱共同去投资一个地?项目，然后共同拥有产权。地?众筹的新颖之处在於这个筹资过程都在网际网路上公开进行，通过网际网路向最广大的网民传递资讯，因为人多力量大，每人只需要出一笔小钱都能完成一个比较大的项目。它的投资门槛低、项目规模一般也比较大。

参与房地产众筹有几大角色？

参与房地产众筹的方式大致有三个，一个是网际网路众筹平台，一个是有闲钱想投资房地?，又想找入门门槛比较低的投资者；还有一个是项目方，他们除了从银行贷部分的款，还想通过其他途径融资，这时候就可以考虑房地产众筹。

这麽讲可能还有点抽象，Jason举了一个纽约皇后区Bayside的例子，"比如我们在皇后区Bayside的一个项目是开发一栋小型的公寓楼，我们线上线下同时融资，总投资额八百万，从银行贷款了4百万，还剩4百万需要放到网上融资。最后通过众筹平台一共筹集了4百万，几十位投资人的资金，其中一半投资人在美国，一半在国内。其中最少的投资额才1万元。在过去，1万元的资金是不可能参与这种规模的投资项目的。这也是我们第一个尝试地?众筹的项目。地?众筹不光是汇聚起了资金，更重要的是让小额资金也能做到分散风险并得到专业的投资服务。如果你有10万资金，本来只能投一个项目，那通过众筹平台，你可以投10个不同的项目，那是不是投资更安全了呢？"Jason 谈到

众筹的兴起和快速发展和法律的完善是分不开的。2008年为了应对危机，奥巴马政府出台了旨在为提高就业和促进创业的法案JOBS ACT(Jumpstart Our Business Act)，在该法案中将小企业向公众融资的门槛和要求降低了。以此激发就业市场和促进经济复苏。所以?众筹是由法案的推动而后再发展起来的。该法案，在配合目前已有的证券法、公司法等，每一个环节都是法律依据的，也必须符合法律要求。每一个众筹项目都需要在美国证监会备案。目前地?众筹在中国大陆才刚刚开始发展，因为众筹的立法还在讨论和论证阶段，所以国内的众筹网站还没有实际的法律约束和监管。

美国最早的一家地?众筹网站叫做Fundrise，公司的创始人本身就是开发商。因为他们过去的项目都只能从金融机构，投行或基金融资，中间经常通过层层的仲介，而发现身边97%的人都没有机会投资这些优质的机构级别地?项目，所以他们做了这个地?众筹的尝试。在2012年，Fundrise最初上线的第一个项目是在华盛顿DC翻新一栋公寓楼，他们用了3个月才从175个投资人筹集了32万资金，而在2013年的第二个项目只用了几天的时间就从360个投资人筹集了35万资金。现在他们筹集的资金都百万级别以上，最高纪录在3个小时内筹集了50万资金。去年，美国地?众筹的市场达到了10个亿，增长非常快，今年预期是25个亿。

按目前的JOBS众筹法案，合法的众筹平台和项目必须符合以下几点：  

·使用第三方监管账户(escrow account) 持有投资资金。

·不能收取commission（佣金），只能在众筹成功后才能与项目方分成。

·平台或项目不能保证投资回报率。

·必须向投资人提供完整法律文件包括：认购协议(subscription agreement)，投资备忘录（PPM）或风险披露（risk factor）文件等。平台的网页和提供的法律文件必须详细?明和披露项目资讯，?明投资人如何投资，如何参与项目。投的投资款如何划转和监管，投资收益如何分配。如出现违约或纠纷，平台会如何处理等。

·只能接收美国合格投资人或境外投资人的资金，平台必须审核投资人资质 。美国证券交易委员会SEC规定，投资人个人净值或者与配偶的家庭净值超过一百万美元；或是过去两年中，投资人的年收入都超过20万美金，或与配偶合计收入超过30万美元，也可以是合格的投资机构，才能成为合格投资者。这个规定其实是为了保护投资人。

房产众筹的运作和盈利模式

开发商把需要众筹的项目提交给众筹平台，投资人通过平台投资自己理想的项目，在平台上完成投资手续和付款。当所有项目资金到位后，平台会为所有投资人共同成立有限责任公司LLC参与投资。开发商负责项目的经营和管理，每个投资人自此开始将会通过平台定期收到投资项目进展的最新消息和财务报表，并且获得投资收益的分红，比如租金或利息。当投资周期结束后，项目会被出售，投资人还可能获得因地?升值或贷款本金减少的收益。众筹模式一般有以下几种形式： 

1.股权众筹：以参股的形式投资项目，收益率取决於项目的实际回报和期限。投资人就是股东，和项目方一起来共同承担风险和获得共同利润。
2.债权众筹：以借款形式投资项目，收益率和期限是固定的。投资人等於是贷款给项目，收取利息，到期必须还回本金。
3.优先股权：介於以上两者之间的形式，有固定的利息加上一部分和项目实际回报挂钩的收益。风险比较容易控制。

所有项目在平台上发布时，所有融资结构和法律条款，甚至当项目失败时的赔偿顺序和手续都写的非常清楚。由项目方和平台共同决定。

投资人投的这笔钱放在一个账户里面，那到底如何运作这个项目，如何盈利？

合法的众筹平台都会用第三方监管账户（Escrow Account）来操持资金。Jason称，他们平台上每个众筹项目会在第三方证券经纪商（Broker-Dealer） Fund America Securities设立项目专用监管账户，每笔投资资金在网上直接汇入监管账户里。当项目众筹结束后，监管方才会统一投给项目方。平台本身完全不经手资金。如果一个众筹平台让投资人把钱汇到他们自己公司的账户的话，投资人应该避免这样的平台。 

更好的一个方法是之前所提到的，每一个投资项目的平台会为所有投资人共同成立一个责任有限公司(LLC),所有投资人都是LLC的股东，100%拥有这个LLC的股份，受益按投资金额比例分配，众筹平台作为LLC 的经理来代理这个项目。这样的好处就是，如果万一众筹平台本身出现运营问题，这不会影响众筹投资人的利益，因为项目LLC和众筹平台是完全独立的。如果项目盈利了，盈利就拨给LLC公司，公司再给每一个股东。这样就保证了资金的安全性和责任的分配。如果一个众筹平台不是以独立LLC来运作或投资结构模糊不清的话，投资人就需要特别注意了。

如果出现一些地?项目的纠纷和状况，这些损失该如何赔偿？这些问题如何避免呢？

然地产众筹帮助投资人有效的分散了风险，解决了项目筛选和管理的工作，但是房地?毕竟是有周期性的。在市场不好的时候进入，再好的地?项目都有亏损的可能。

投资人会遇到不同的风险，第一种是开发时发现成本升高了，以致未达到预期的收益。第二，房地?开发时进度出现问题，变成了法拍屋。（这样的情况下，平台会帮助投资人降低损失的索赔行为。）房屋如果低价抛售的话，房?会有不同顺序的清算：银行首先拿回损失，然后债券，优先股，最后是股权投资人。第三，项目方违规操作。这时，平台作为代表参与司法程式。

当项目有利润时，平台与投资人会有利润分成，同时租金也会有利润分成。

专家建议：

Jason表示，首先，房地?众筹的本质还是对於房地?的投资，所以我们必须先对有兴趣的一些众筹项目做实地考察。其次，要知道房?市场始终是有周期性的，要谨慎操作。最后，要有风险仪式，并且能评估自身的财力状况。一句话，还是要理性投资。 

小Tips:

1.如果不是美国公民或绿卡，可否参与房地产众筹？

当然可以。因为房地?众筹是在网际网路上进行的，在任何国家，只要能上网，就能参与到众筹平台。这也是地?众筹最大的一个特点，就是对通过网际网路来运作，对公众开放。并且合格投资人的规定是不适用於海外投资人，他们不需要成为合格投资人也能投资海外的项目。他们也只要通过国际汇款将资金存到第三方，就可以方便地操作了。

2.什麽房屋类型投资回报率比较快？

项目周期最短的项目一般是翻新屋，最快3个月到一年就能结束。目前市场的回报率是20%-30%左右。其次是开发性项目，这也取决於楼的性质、大小，和土地规划。这一般是2-3年，久的还可能到4年，也是20%-30%的回报率。如果在市场上收购房屋用於出租，收取租金，这样周期就会较长，有时候也可能到房屋几年后增值了再卖掉。

3.如何知道房?众筹项目的进展？

众筹平台的责任就是帮助投资人监管投资项目，平台会定期与项目方要求项目的进展报告和财务状态，甚至会到实地去考察项目进程，并将这些文件发到平台上。投资人只要进入自己的平台页面，就能了解到相关资讯。如果投资方发现有任何问题，可以马上与平台联系，让他们去考察。

来源：美国中文网