『旧金山地产之王』鸿展菁英团队! 钱进旧金山

经过Potrero Hill 区496 Utah街道时，也许会被一栋崭新的白色独栋屋所吸引，这是鸿展高端房产团队 Armour Group於2014年开发的。鸿展团队联合建筑师、工程师、室内设计团队、艾美奖摄影团队，将一处未在市场上销售的维多利亚建筑彻底改造，打造出了现在这栋现代化独立两单位建筑。在完成这些改造后，房子市��连翻2倍，从仅1百万的市值升至3百万，仅上市14天，便得以成交。建筑最初是以TIC的物业形式开发，屋主在这里居住满一年以后，物业形式便可转为2个Condo，市值还会继续升高。

496 Utah设计与建材选购上更实行政府推广的绿色环保节约政策 接连带动potrero Hill社区的改造与提升房产的价值  此工程分为12个项目, 内部重造8个项目. 将高科技融入生活 采用节约省电设备 中央操控恒温 隐藏线路 内置安全警卫系统 手机控制开关门锁等等

如此大的项目、复杂的交易过程，鸿展高端房产团队是怎麽做到的呢？

鸿展高端房产团队在旧金山有20多年的地产经验，在近10年还创造出了7亿9千800万美元的销售额，被冠以『旧金山地产之王』的称号。凭着良好的声誉，湾区的地产经纪非常重视与鸿展团队的合作。鸿展还与众多的开发商有良好的地缘关系，拥有大量不在市场上的房源。这些都促成了鸿展团队能够在旧金山高端区域拿到稀有的好房源，而且还有能力联合精英团队来共同完成豪宅多种项目。

鸿展团队能在旧金山有如此优异的成绩，也得益於这里独特的房地产市场。为什麽要选择在旧金山投资？

为何投资旧金山房地产？

旧金山一直被认为是全美房市领先的地区，有限的土地供应、紧凑的开发，还有收入不断增加的家庭，以及房租管制、较强的租户权利法律保护，让旧金山房地产从市场低迷期华丽转身。而且在过去几年，旧金山的物业价值保持的比全美其他地区都要好。

2011年是旧金山住宅房地产市场的转折点，供需状况和总体经济状况都有所改变。在2012年早期，旧金山房市加速发展非常显着，接着在2013年春季的几个月加速发展到甚至有些疯狂的程度。在2013年下半年，市场趋於稳定，但随后的2014年，再次迅猛增长。在2014年下半年有所缓和，高端社区的价格略微下降，在较为可承担地区的房市有向上趋势。

旧金山自2011年以来，价格普遍增加了30%～40%。实际上，旧金山的大部分街区还未超过2006年～2008年的市场高峰值。

在旧金山哪些区值得投资？

旧金山房产价格自2011来一路攀升, 买家看总体平均售价觉得买不下手，事实上是因为特定的豪宅区和北方近海区域如Pacific Height、Sea cliff、Marin、Presidio的高售价将平均售价拉高,还有一些区域还在发展中，价格相对较低。一旦看准潜力好房，应当及时买进。

在此先介绍6个区域：

1.  Northwest- Inner/Central Richmond推荐原因：

地形：平地, 此区多大块方地有后院，平均占地2,152平方英尺，独栋屋居多。旧金山的独栋屋越来越少，所以越来越珍贵

经济方面：新华埠、大量各国餐饮跟商业（银行、书店、购物等）涌入；

独栋屋：在此区如果有法拍屋、旧屋改建，价格1百万以下，以及位於Clement 和Califrnoia这两条街附近的机会一定要把握。

2. Jordan Park/ Laurel Heights / Lone Mountain

推荐原因：地形稍微有幅度，较多Condo/TIC机会；

位置：邻近Lower Pacific Heights和Presidio Heights带动房价； 此两区近期很多屋主翻新CONDO转卖，如果有低於$85万的Condo/TIC要把握；

（图）

3. Central North区: Lower Pacific Heights推荐原因：

地形：幅度不大的坡地  Lower Pacific Heights，Western Addition独栋屋多於CONDO/TIC，Condo/TIC需求高，许多建筑商开始在开发。近期有1栋新建大楼将完工

Rockwell两座塔, 13个楼, 261 个现代化住所. 包含1户三房康斗, 143户两房康斗,117户康斗， 一楼为5,500 平方英尺的商业用途,地下一层为245个停车位车库, 141辆脚踏车.目前正在建造中, 预定2016年底可入住, 自2015年四月开卖以来 40%已经售出

4. Alamo Square、Hayes Valley,

推荐原因：维多丽雅旧式建筑高龄的独栋屋居多，因着名景点Painted Ladies和大量餐饮进驻NOPA区，2012年后房价高升近30%，尤其近Almo Square park 和The Panhandl、Duboce Park更是涨幅40%，投资买进老屋改建成TIC/Condo是必然趋势。

5. Central East:  Mission Bay、South Beach、Yerba Buena：新的UCSF校园在Mission Bay，这里曾经主要是火车站，现在快速发展，办公楼和奢华Condo正在兴建。

Lumina 工程

6. Potrero Hill：由於年轻族群的涌入高科技公司，Shuttle站自2012年开始发展。由於地形在坡地上的关系，大多是独栋屋改建成TIC或Condo， 496 Utah St这栋房子就是一个很好的例子。

如何投资旧金山？

1.擅用低利率贷款及时咨询贷款经纪人

30年贷款固定利率 （2012年至2015年4月）

(资料来源:Freddie Mac)

现在利息还是持续低水平，预计到2015年底利息还是低於4以下。由於利息低造成可全现金的买家也来贷款，使得贷款变难，贷额度变少，审核期变长。在决定买房前1个月一定要先将贷款办好。以有声望的大公司如Wells Fargo、First Republic Bank为佳。同时，找到好的贷款经纪人也很重要，鸿展合作的贷款经纪人都是10年经验以上，大多数的案件皆能在1星期内办好。如果您的资产在海外，无论海外人士、无身份还是拥有身份的新移民，鸿展都可以帮您介绍安心合法贷款，利率在3.67～4.6的范围。

2.高房价豪宅区更要抓准机会投资

Pacific Heights、Presidio Heights、Cow Hollow、Marina平均独栋房价破4百万，新崛起的Noe Valley、Cole Valley 平均独栋房价破2百万，相比之下，投资买卖 CONDO/TIC 是不错的选择。

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由於这里的地理位置关系，房价稳定只升不迭，投资报酬率高，转租容易。

但是房源少，要怎麽买进呢？

掌握不在市场上的未上市屋是关键。只有长期深耕此区的专业人士才能得到信任。鸿展在这两区域有很强的地缘关系，拥有大量不在市场上房源。最近不在市场上的房源是在Marina的1间卧室 Condo，面积1千多平方英尺， 向北可看海景，一个街口可到Marina Blvd。屋主正在委托鸿展找到合适的买家，预定价格$95万。

3 .了解旧金山  解读房屋特徵

在购买旧金山的房子前，还需要仔细了解下旧金山的房屋特徵，做出最好的选择。

旧金山特有的气候及地势，使得旧金山的房子特点与其他城市不同。旧金山三面环海，城市的东部及北部阳光相对比较充足，西边靠海处下午会经常起雾。在旧金山有天窗、在街角处的房子接触阳光时间长，会比在街道中间、没有天窗的房子要好，

如果开车来到旧金山会发现，找到一个停车位置会有「如获至宝」的感觉。旧金山要租下一个固定的停车位置要10万美元起价，所以在购买房子时，最好确定是否有车库或带有停车位置的房子。

选择独栋屋时，房子的年份不是主要考虑因素。由於旧金山不同街区价格差异较大，在挑选房子时，应主要考虑房屋的占地大小及位置。旧金山地小拥挤3000平方英尺就算大了 鲜少有超过3000平方英尺的独栋屋 

旧金山不同的街区有不同的zoning规定，而且分类很细，需要找有经验的地产经纪来帮助辨别。通常来讲，Zoning规定RH2、RH3非常受欢迎，可以在这块地上盖2栋或3栋自住房。往上更可加高40尺 建造多楼层

由於旧金山的房价高，可以考虑价格较低的法拍屋（Forclosure）或拍卖屋（probate sale）。法拍屋由於原屋主不能承担贷款被拍卖，拍卖屋是由於原屋主过世没有继承人被拍卖，通常定价会偏低供买主竞价。鸿展位於30th Ave的拍卖屋 起价79万 在第一星期就有超过20组买家 想要优先得到消息 买家一定要找有屋源的房产经济团队合作

另外，如果有购买新屋的机会也别错过。新屋出售商通常会在还没有完全向公众出售之前，通知知名的地产经纪提前预售。如果是出售商为试探市场的第一期工程，不但买家竞争少，价格也会偏低。随着越来越多的买家来争相买方，后期的工程价格可能会抬高。譬如近期的新工程ROCKWELL在尚未开放参观时 鸿展就接获邀请通知 掌握第一线消息 及时提供给买家知道　

鸿展高端房产 三藩市地产之最

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