非公民绿卡族 如何在美买房卖房

不管你是留学生、H1B持有者，还是旅游签证等身分，既无绿卡也非公民，是否发愁作为「外国人」如何在美国购置房产？

外国人买房有何区别？

从房屋类型来说，无论是商业楼宇、土地还是住宅，都是开放的市场，但在纽��，有一种房屋类型对国外投资人限制较多，就是审查严苛的合作公寓（co-op）。

从购买手续来讲，所有的流程和提供的材料都是一样的，外国人也可以申请美国的贷款。许多银行和贷款机构提供给外国人的贷款计画，可能利率和贷款额度，以及提供的材料有些不同。

外国人买房同样享受许多税惠，只要这些外国人在美国报税。比如他买房自住，申请了贷款，那麽年终可以申请地税和贷款利息的抵扣；若有出租收入，年终报税时也可以将一些费用抵税。如果售房前5年内起码有两年是自住，购房收益也享受25万元免税额。

两种「外国人」，建议用个人名义买

1.持工作签证H1B的人，每年都报税，享受和本地人一样的税务优惠。

2.留学生：父母希望给孩子当地买房。最好直接给钱，以孩子的名义买房，也享受税惠。

下列情况 适合用外国公司名义买

金额巨大的投资型房产，尤其会牵涉到赠与税和遗产税问题，最好以公司名义购买。有一位来自深圳的公司高管郑先生看中曼哈坦一套价值千万的房产，请税务公司对房产购买进行税务规划，在得知他将用个人名义买房时，该公司便作了提醒，谁知郑先生不以为然。两年后他因车祸去世，美国联邦税局徵收40%的遗产税，纽约州也要徵收10%的遗产税，继承房产的儿子只好卖房来缴税。

美国身分的居民也有赠与税和遗产税，但每个人一生有543万的免税额。外国人将美国财产进行赠与或继承的时候，终身免税额只有6万，在6万之上的利润最高要缴纳40%的赠与税或遗产税。而若是公司且是国外注册的公司，郑先生便不是将美国房产转给孩子，而是转让外国公司的股权。而且外国公司最好在一些免税国家如英属维京群岛或开曼等地成立。

外国人卖房差很大？

美国人通常将出售房产的收益放在每年的个人税表中申报纳税。外国人卖房时，就必须预扣这笔钱，其中要向联邦缴纳房屋售价的10%预扣税，向纽约州缴纳增值部分的8.82%的预扣税。因为如果国税局不收预扣税的话，没有办法保证外国人合法缴纳收益所得税；收走预扣税，外国人就必须申请税号，在报税季填交税表才能拿回退税。

如果售房没有收益甚至亏本，也要先缴预扣税，但可以请会计师向国税局申请免税，一旦批准，这笔预扣款不必等到报税季，就能拿回。

来源：worldjournal