法拍屋小常识

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近年来受到全球经济不景气的影响，许多民众对於较低价的法拍屋甚感兴趣! 但在计画购买法拍屋前，您是否对相关的法律及程序有足够的了解呢?今天我就简单的位大家做个介绍。

在阐述基本的法律常识前，我们就先来认识， 到底什麽是房地产拍卖(auction)呢?其实房地产拍买 就是我们常说的foreclosure。Foreclosure 其实是个法律程序，也就是银行，或其他以房产抵押交换而提供贷款的人或者机构 （即贷款方）从法院那里取得一个法令终止借款人的居住权。

贷款方在放款给借款人前，通常会在贷款还完之前，要求借款人将其地产所有权暂时抵押给债权人。 债务人在清偿贷款前，只能拥有居住和使用权。一但借款人不按时缴交或付不出贷款时，贷款方就有权取得房产的永久所有权。
 

Foreclosure 一般来说有: Judicial foreclosure （经过法院）和 non-judicial (非法院) 两种。 Judicial foreclosure 比较少见，一般只有两种情况才会用到: 第一是贷款文件中漏掉了买卖权力的语言，而另一种是贷款人要求通过法院来争取拍卖后的差价。加州普遍使用 的是 non-judicial foreclosure。
 

一旦贷款人不能按时付款，贷款人就会发一个欠款通知 "Notice of Default" ，并在当地县政府注册纪录(recorded)。此通知也会通过挂号信的方式在注册记录10天内寄给贷款人。借款人从这天算起有90天的时间来解决欠款问题。
 

如果90天后借款人还是不付，那麽，贷款人会马上注册记录拍卖通知Notice of Sale。 通知会明确指明抵押房产在21天内会被拍卖。同样，拍卖通知也会以挂号信方式寄给借款人，并在当地报纸连续刊登，贴在比如法院类的公共场所。
 

之后，贷款人就可以在拍卖通知所登时间和地点执行公开拍卖（The Trustee Sale Auction）成功中标的买主一定要以现金或者现金支票的方式一次付清。这位卖主同时会受到一份信托受惠人地契。一般来说，贷款人所出的价就是贷款所欠 额，如果没有人出标，抵押地产自动回归贷款人。拍卖之后，借款人即使筹够所欠金额，也无法再将房产收回。
 

法拍屋大致上分三类: 

1.债务减免卖屋(Short Sale)； 2.法拍屋投标(Auction)； 3.REO或地产商卖房。 
 

在债务减免卖屋中，卖价低於屋主欠债总合，包括银行欠款、有登记的私人债务、迟付利息、违约罚金、代书费用、各种税金等费用，而这些不足的差额与各项费用，原贷款银行同意概括承受(即债务减免)。一般Short Sale都需要事前得到原贷款银行的批准，如果得不到原贷款银行的批准，则买卖就不成立。所以进行购房程序前，要了解清楚银行是否同意债务减免，同时不要在完成所有购房手续前投资修整房子。 
 

法拍屋投标就是借贷银行收回房屋后进行投标拍卖。这类买卖是最高风险的，在投标前，主办单位会要求参与投标的人士提供5千到3万美元的现金支票，一旦投标成功，支票将被提取。投标前的Preview Period 很重要，尽量做好功课，了解房子现状、是否已经无人居住、房屋所有债务情况等。
 

REO或地产商卖房，就是房子已经由最高价买主投标获得，买主通过房地产商卖房。这类买卖颇像传统的房屋销售，屋主负责清屋，保证无人居住、没有负债等等。 
 

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