公寓共和国？租屋需求带动美国新屋营建

​

根据市场观察（MarketWatch）的报导，美国房市在2009年4月触底后至今，多家庭住宅营建已增长了466%，已经比传统新屋硬件的主力独立屋高出2倍。图为曼哈顿中央公园旁的高档公寓。 (Chris Hondros/Getty Images)

过去数年形成了房租上涨的超完美风暴：经济复苏及人口结构使数百万Y世代需要出来自立门户，房市大萧条期间建屋数量萎缩到每年60万户，导致房市复苏后供需不平衡而使房价大涨，上涨的房价迫使首次购屋人难以进场；银行缩紧放贷条件使首次购屋人难以获得房贷，购屋难度雪上加霜。这些自立门户的人就点燃了租屋市场的广大需求。

今年7月新屋营建的步调达到了在房市大萧条前两个月2007年10月的数量，但是目前新屋多集中在公寓（Apartment）、康斗（Condo）及排屋（townhouse（等，系瞄准租屋族为主要对象。

根据市场观察（MarketWatch）的报导，美国房市在2009年4月触底后至今，多家庭住宅营建已增长了466%，而传统中新屋营建的主力独立屋却增长不到两倍。

从新屋营建比例来看，目前多家庭住宅占新屋营建35%，是近29年来最高；相比之下，在房市大萧条前，多家庭住宅只占新屋营建20%。

租屋族的比例也可以从拥自住屋比例可见一斑，在今年6月，拥自住屋比例降到63.5%，是美国政府自1980年开始追踪这个资料以来的最低水平。

最贵的租屋市场

许多房地产相关网站都对全美最贵的租屋城市提出报告，排行依其分析方法各有差异，但仍然能从其梗概一窥租屋市场的发展情况。从房地产网站Zillow的中位价租金来看，全美最贵的前十大租屋城市依序为圣荷西、旧金山、圣克鲁兹（Santa Cruz, CA）、拿帕（Napa, CA）、洛杉矶、檀香山、圣塔芭芭拉、圣塔罗沙（Santa Rosa, CA）、纽约市、圣地亚哥。

在Ｚillow的资料中，前三大城市都跟旧金山湾区科技业峥嵘发展有关，圣荷西和旧金山的中位租房价都在3200元以上。而前15大最贵的租屋市场中有十个城市在加州，在这十大市场中，租屋族至少都要付上收入的四成在租金上；而这仍不是最高的比例，在洛杉矶，租屋族要付上收入的48.9%在租金上，已经相当於收入的一半了。

租屋网站Zumper的八月租屋报告，以一房的中位价租金来看，最贵的前十大租屋市场依序为旧金山、纽约市、波土顿、圣荷西、华府、奥克兰、芝加哥、迈阿密、洛杉矶、西雅图。

其中，若以年度租金涨幅来看，涨最多的是奥克兰20%，其次是奥斯汀17%，及堪萨斯城（Kansas City）16.7%。奥克兰的涨幅最多，被视为是旧金山租屋客的溢出效果，旧金山一房房租中位价3500元，而奥克兰只要1980，比旧金山少了43%。而且透过捷运BART就可以到达旧金山，不失为是想找低房租通勤旧金山的一个选项。

政府租金管制

各地政府对租金管制的方法不同，纽约市和旧金山就是两个典型管制租金涨幅的城市。纽约市的管制简言之，系1974年后落成的房子租金涨幅不受限制，在1947至1974年建成的房子若现在租金高於2700元，则涨幅亦不受限制，若户数大於6间且现在租金低於2700元，则从今年10月12日起的续约一年不能涨租金，绩约两年涨幅限制在2%。

根据房地产网站Trulia，在曼哈顿的租屋族可以找房租受到这类管制的房子，但是这类房子却只有在Inwood、哈林区、Washington Heights才比较多。

旧金山的房租涨幅比纽约市严格的多，简言之系1979年后建成的房子租金涨幅无限制，1979年前的房子在符合若干规定后，房租每年只能按租管局定的年度涨幅。

虽然旧金山有高达82%的房子属於这类受租金管制的范畴，但是新房客租金不在此限，於是议会又通过不得随意驱赶房客的法令，旧金山的租管法案在业主、租客、议员、及各方利益团体的角力下日趋复杂，迭有争议。租管限制也同时带来不少畸形影响，例如有的房客早期以便宜租金租下的房子，多年后即使工作改变，也死守着原租屋而每天花数小时通勤；或有的房东饱受不肖房客干扰，却难以要求房客离开，或有房客住在屋内无法要求离开而使售房价格大跌等，导致有些房东宁空不租，更使旧金山的租房供给更为短缺。

来源：看纽约