房子下面的金矿？你发财了吗？

今天我们来谈谈在美国购买了房地产，是否拥有土地的所有权，如果有的话，是否有年限或其他限制，以及地下资源所有权的问题。

美国的国土面积982万平方公里，除掉66万平方公里的水面，土地面积为916万平方公里，其中大约三分之一归政府所有，其余为私人财��。

美国购买房产后的土地所有权

在美国购买的房地产，通常说的都是土地和地上建筑等不动产，业主对它们拥有永久产权，可以作为遗产由后代继承，也可以捐赠或出售。在许多地方，业主每年要向地方政府交纳房地产税，用做当地中小学教育和其他方面的经费。房地产的价值会随着市场波动，业主如果将房屋出租的话，在报税时可以用建筑物的折旧冲抵收入，但是历史趋势来看，美国房地产会持续升值。

土地作为房地产的一部分，业主拥有它的产权，地表和地下的自然资源除非有法律规定，通常也都是业主的财产。

单门独户房产的情况比较简单，业主直接拥有房屋与土地的产权。自从1960年代以来，联邦、州以及地方政府出於环境保护等方面的考虑，对於私人土地上的野生动植物和其他环保事项可能制定有相关的法律法规，业主需要了解并遵守。

以西雅图市为例，如果业主的地块位於环境保护的敏感地区，例如陡坡、野生动物栖息地和湿地等，在未经许可的情况下，不得砍伐任何林木或者破坏地表植被。在其它尚未开发的土地上，未经专业人员监定具有危险，不得砍伐直径6英寸（7.5厘米）以上的树木。如果地块已经开发，除非经过监定有危险，不得砍伐任何具有历史、生态或美学价值的树木，其他直径6英寸以上的树木一年内砍伐不得超过3棵。尚未利用的土地业主打算开发，则在申报批准建房的地段管制相对宽松，但是也必须符合该市的绿色评估标准，尽可能对环境加以保护和美化。

一般来说，如果房产位於统一规划开发的社区，而且居民组织有小区业主管理委员会，则大家共同拥有对涉及公共领域事务的管理权，表现为具有法律效力的小区建筑规范与章程。例如有的居民小区对房屋的外观式样和颜色有严格的规定，不得随意增添附加建筑，甚至连邮箱的颜色规格和门牌号码等都需要符合标准。

至於公寓房屋，一般的公寓业主与单门独户一样拥有自己单元的房屋产权，至於公共区域例如大楼前厅、走廊和电梯楼梯间、非付款购置的公共停车位以及健身房休闲设施等，包括公寓楼的地皮，则属於所有住户共有。美国还有很多地方有合作公寓，它们表现为所有业主组成的非营利公司，每个业主购买的是相应於自己单元的该公司股份，所以其土地权利也是表现为股份形式，其它方面与公寓没有实质的区别。

房产下有地下资源的两种情况

1、地下资源和房产捆绑在一起

前面提过，一般情况下，在美国购买的房地产都包括了土地及地表附属品，业主对它们拥有永久产权，可以作为遗产由后代继承，也可以捐赠或出售。如果地下有矿产等资源，业主可以将它连同地表或分开出售。地表与地下资源捆绑在一起的地产，在美国被称为"单纯费率房地产"（fee simple estate）。100多年前在俄克拉何马、得克萨斯以及美国南部海湾地区发现大量石油，企图发财的人们纷纷涌入投资"黑金"，连带使得地产交易复杂化，人们开始将地表和地下资源分别出售。

出售地下矿产涉及的问题则复杂得多。业主可以将自己拥有的土地下面所有已知或可能的资源出售给某人或某个公司，也可以只出售一类矿产例如煤或石油，甚至可以限定於一类矿产中的某一种，例如美国东部阿巴拉契山区产煤，最普通的是上石炭纪地层所含的匹兹堡煤层，土地主人可以标明只出售地下的这一部分资源。

不像其他交易，地下资源出售之后，地表仍然为原来主人的财产，如果业主仍然居住在那里，就得有思想准备，地下资源的新主人随时可以来进行勘探或开发，有可能占用部分地面，或对地表造成影响。这些都会在出售地下资源的契约上有明文规定，地表的主人即没有权利制止，也无法预期由此带来的不便会持续多久，以及对地表的破坏何时可以修复。如果矿业公司购买地下资源只是作为储备，那麽业主还要有思想准备，公司可能要到自己的孙子辈才来动土开矿。

地下资源的买主也有可能不是矿业公司，而是待价而沽的投资者，他们的目的是等到市场有利的时候转手牟利。这种人当中有一类，他们会与业主谈判，先付一笔不多的定金，然后在规定的期限内交付余款。在这个期限内，他们会游说矿业公司购买这片资源进行开发或作为储备。如果矿业公司决定购买，他们就可以从拿到的较高价格中获利，否则的话，超过了与业主协议的期限，他们的定金也就打了水漂。

与此类似的是，如果矿业公司对该地段的矿产类型、种类或品质没有把握，它们可能和业主先签订一个矿产资源的租赁协议，在规定的期限内进行勘探，探明矿产及其储量后，如果合适再正式签约购买并开发，否则在租约到期后，地下资源的权利仍然归业主所有。

地下资源如果是石油或天然气，则在大多数情况下油气公司采取租赁方式取得开采权。通常它们先付一笔费用，在一定时间内进行勘探钻井，发现有价值的油气之后，再按照事先的约定，向土地业主缴纳特许权费（Royalty）进行开采。否则的话，过了规定的时间，地下资源的所有权仍然归还业主。

石油和天然气的特许权费通常为井口价的12.5%​​，有的州法律可能会规定较高的特许权费率，或者规定最低为12.5%​​，因此土地业主可以通过谈判取得更高的回报，有的甚至可以高达25%。

石油与天然气具有流动性，为了避免油气公司从它们取得的一个地块开采权，把邻近的地下油气抽走，侵害了别人的权利，有的州例如宾夕法尼亚就制定法律，规定以油气层的地质剖面为依据，对邻近土地的业主给与相应的补偿。

2、地下资源属於联邦

以上所谈的都是针对地表与地下资源捆绑在一起的私人地产。美国还有约28%的国土（6.35-6.40亿英亩）为联邦政府所有，其中绝大部分（96%以上）归农业部林业局以及国内资源部下属的国家公园管理局、土地管理局以及鱼类和野生生物管理局等四个部门管理。除此之外，在西部各州还有超过7千万英亩土地，根据1916年的畜牧业宅地法（The Stock Raising Homestead Act of 1916）出售给了私人，但是联邦政府保留了地下矿产资源的权利。到这些地方开矿，需要遵守政府规定申请 ​​许可证。对於那些1916年宅地法的土地业主，如果在地下发现了有价值的矿产，他们不但得不到好处，还得承受开发所带来的许多干扰，这是在那里买房地产要注意的一个问题。

美国私有土地的地下资源，通常也是属於业主所有，但是其权利可能与地上建筑分开，所以在那些矿藏丰富的地区购买地产时，要特别注意是否包括地下资源的权利。在这方面，几乎所有的州都有相应的法律加以规范。

来源：TheHouseClub