买房贷款你能贷多少？

大部分人都不是现金全款买房，而是贷款买房，那麽能够贷多少钱呢？

买房能贷多少款需要结合个人的消费现状，消费习惯，和消费观念等来分析。

先来学一个名词：Debt to Income Ratio （DTI）。 DTI是月债务和月收入的比例，即DTI＝Monthly Debt／Monthly Income

如果想计算能贷多少款，就要���过上面公式倒推出每个月最多能承担的Mortgage Payment是多少，然后再结合当前利率和贷款年限算出最多能贷款多少。这个可以用贷款软件来计算， 如果自己估算也可以，大致下面几步：

1、确定收入

大部分人的收入就是工资单上的收入，银行审核贷款一般看的收入是税前的收入。如果是自雇者或者有投资房等，建议准备好至少两年税表，找一个有经验的Loan Officer帮忙算一下。

2、确定Monthly Debt

Monthly Debt 中有大部分是确定知道而且不变的。譬如车贷每月还款、教育贷款每月还款、子女教育费用等。而自己申请贷款时的信用卡账单月付也不难估。

3、倒退估算

Monthly Debt里比较难估算的是要买的房子的PITI （Principal，Interest， Tax， and Insurance）等。

推荐用下面的倒推法：

1） 先根据自己有多少首付， 对房子的要求， 以及当地的房价情况估算自己想买的房子的最高价。

2） 用估算的房子价格减去首付算出贷款额。

3） 用贷款额和当前30年的利率估算出贷款的Monthly Mortgage Payment （P&I）。选用30年的贷款是因为贷款期短的贷款如15年虽然利率低但是每个月的Monthly Mortgage Payment会高， 从而影响到能贷到的最大贷款额。

4） 根据房子价格和当地具体情况估算出地产税，房屋保险，以及HOA Fee等。

5） 如果Down Payment 不到20%， 请根据这个链接http://www.mgic.com/is/html/ratefinder.html 估算Monthly mortgage insurance。

这些数字都确定或者估算出来以后， 就可以计算出DTI来， 根据不同贷款情况，银行对DTI有不同要求，常规贷款大体有下面三种情况。不管哪种情况， DTI越小， 说明有更强的贷款能力，如果DTI过高，请降低房价或多准备首付来降低DTI，需要注意的是DTI可以影响的只是能不能贷到款， 不影响利率的高低。

1.如果是常规的Conforming Loan （贷款额小於或者等於$417,000) ，一般贷款银行在DTI<45%的时候能贷到款， DTI在45%-50%之间需要个例分析。

2. 如果贷款额大於$417,000。那DTI最多只能到45%， 如果是超出当地High Balance Loan Amount的True J​​umbo Loan， 很多贷款银行会根据最近出台的QM rule要求DTI在43%或者以下。

3. 如果Loan to value 大於80%，不管是银行帮你付Mortgage insurance还是自己付，基本所有Mortgage insurance公司的要求是DTI不能大於45%，所以即使是Conforming loan，也请保证DTI <=45% 。

以上提供的是一个自估的方式。

有经验的Loan Officer可以采取选用特定贷款产品等方式帮助客户提高可以贷到的款的最高额度。所以如果自估DTI比较紧或者偏高，建议联系有经验的Loan Officer帮您想办法。

现在来分析贷多少款合适，考虑贷多少款合适的时候不需要考虑DTI，而是要着重考虑以下几个方面的情况：

1、收入：估算能贷多少款用的是税前收入，估算贷多少款合适我建议用每个月拿到手的工资净收入加上虽然贷款银行不会考虑用但是自己知道是稳定的隐性收入等。工资净收入是税后的收入并且减掉了401k等支出。买房后贷款利息和地产税可以抵税， 但我不建议考虑这部分收入，​​因为这部分通常是第二年报税后才能拿回来， 而房贷是每个月都要还的，而且买房后还有修修补补等乱七八糟的额外费用，就算这两样互相抵消吧。

2、Monthly Debt：建议用www.ivymtg.com/luke/FAQ-4-ch 中提到的"Debt 一般包括什麽"＋"Debt一般不包括什麽"。

3. 工作／收入的稳定性。

4. 财产主要是可以立即变现的财产有多少。

5. 特殊情况下有没有其他来源的财力支持。

计算贷多少款合适，请参考以下原则：

1.前面提到的收入减去支出大於等於0。如果在可预期的将来工资会大幅提高，而且准备好了工资提高之前的资金缺口，也可以暂时小於0。

2. 工作/收入稳定的建议留3-6个月的可立即变现财产;工作/收入不稳定的建议留9-12个月的可立即变现财产。就是相同情况下工作/收入稳定的可以多放些首付来提高可以买的房价。

3. 特殊情况下有其他财力支持的，必须是非常可靠的来源， 譬如父母可以支持的，等同於可变现财产增加。

4. 影响这个净胜额大小的另外一个主要因素是消费观念，譬如有的人比较乐观，觉得现在每个月能持平就行，因为以后工资会涨，而贷款的Monthly Payment不会。有的人比较保守，觉得每个月必须再攒下几千美元才舒服。

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