震惊！纽约地産经纪不轻易透露的买房误区 知道2条已算行家！　

地球人都知道，纽约是一个非常国际化的大都市，全世界各地的人都愿意到这里来投资。纽约的房地産从历史上来看，是最稳定，最安全，最有弹性的市场。 今年中国人在Manhattan的房産投资已经是去年的3倍���有许多个人买住家公寓的，也有越来越多的公司来够买商业地産。但是如果不了解纽约房産的规律的话，就会陷入很多误区。买房这麽大的一件事情，不提前做好功课怎麽办？美国中文电视王牌地産栏目《安家纽约》本期就告诉你，投资纽约地産需要考虑的事项与误区。

找一个深谙纽约曼哈顿的房産市场的团队

也许你在买房方面并非新手，也许你已坐拥好几套豪宅，拥有自己的律师和会计师。但是纽约州的情况和别的州并不相同。2008年以后银行贷款也很严，因此，专家建议，还是找精通纽约房産市场的律师、会计师更为放心。

要清楚自己买房的目的：为了个人自住还是为了投资？

如果是自住，个人的偏好就很重要。比如是否有健身房，是否离公司近等等。但如果是为了投资，理性和数字则在此时显得更为重要。毕竟投资的收益才是最重要的。

树立正确的期望值

很多人都知道纽约是投资房産的好地方，因此也对纽约房産抱有很高的期望值。然而现金回报率（cap rate)却未必令你满意。现金回报率指每年的现金收入。在曼哈顿，住宅房産的cap rate 大约在 2 to 3 %, 商业房産大概是 3% 到4%。如果想要更高的cap rate 的话，可以看一下周边的地区，比如説皇后区、长岛、布鲁克林、布朗士、新泽西 。

纽约房産非常安全，稳定，房价一直稳定上升， 是很好的保值的市场。在纽约购置房産更多的是为了长期资産的升值潜力。风险，和回报都是成正比的。
从短期来讲，投资回报率在纽约并不高，但从长期资産增值的角度来讲，举个例子：在1980 年， 中央公园西81 街的 Townhouse 才$65,000, 现在最便宜的也要4 百到5百万。如果你只看每年的现金回报率的话，其实并不能説明问题。

Tips：

1、不要只看面积大小，同样的面积，买２卧室的房子，更好租出去。或是房型很容易改成2卧室的。

2、选carrying cost ( common charges 管理费+ property tax房産税) 低的房子

3、选有tax abatement 的楼。许多新的楼有10〜20年减税。等到正常的税在15到20年后开始，市场已经增涨了很多，而且你会已经还清了贷款的很大一部分。比如説 20 Pine，property tax 一室的话才$100 不到。

4、要看有多少个房子在楼里出租，有些楼有太多的出租供应，那你买的房子可能需要更多的时间租出去。

5、买新的Condo, 不仅好租出去，而且房産增值速度也更快。但是适合更有实力的买家

土豪们，纽约并非炒房天堂

纽约的房地産市场非産成熟，也很规范。 如果你买了很快卖掉的话，有很多费用。作为买家来説，费用有：保险费，贷款费用，还有律师费，也叫closing cost. 一般是3% 到 4%。 作为卖方来説， 要付经纪人的broker费用，在加上transfer tax, 总共大约是8% 到 10%。转买转卖的代价较高。

纽约的房産类型不够了解，coop不适宜海外人投资。如果是买投资房的话，Condo更合适，Coop不适合做投资房，除非你打算先是自己住，然后再租出去， 有些Coop比较宽松，住了几年以后，你就可以随便租了。海外人士不适合买Coop. 买家要经过楼里的资格审查，一些楼比较喜欢有工作的成年人，因此家长买给孩子会被拒绝。一些楼只卖给作为主要居住地的买家，如果是买了当度假房的，买方将会被拒绝。一些楼更喜欢 "一般的"居民（无名人士），因为居民不希望被人骚扰。

来源：美国中文网