供给不足房价攀升 美国房市销量下滑

本周最新的美国房市报告显示，美国房价10月份同比继续上涨，较上月则出现小幅下跌。房价增幅放缓的同时，成屋销售量也出现回跌。华尔街日报23日对次进行报道，认为尽管市场表现持续良好，，但房价上涨与房源库存不足，仍对市场形成威胁。专家分析，在加州过高的房价让人多人无法入市；而在近几年表现抢眼的丹佛，涨势则似乎有所放缓，在观望的买家开始行动。而美国商务部的报告���出越来越多的年轻人在工作后选择与父母同住，这壹趋势将也从侧面削弱销售与租赁市场的需求。

原文编译：

高房价削弱房屋销售量

美国房地产市场正迎来2007年以来的最好表现，但本周壹发布的两份报告却强调指出，市场的软肋依然存在。

在经历过9月的上涨后，美国10月成屋销售出现回跌，原因是房价上涨和库存不足对潜在买家构成威胁。与此同时，相比2007-2009的经济衰退期，现在更多的年轻人与父母住在壹起。这意味着，尽管美国经济有大幅改善，年轻人自己打拼购房的意愿并不强烈。

全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)周壹表示，经季节性因素调整后折合成年率，10月成屋销售增速环比9月下降3.4％，为536万套。

住宅销售放缓，尤其是在昂贵的加州，那里的年轻人和中等收入购房者难以入市。那些依赖石油的住房市场，如休斯敦(Houston)、得克萨斯州(Texas)及路易斯安那州(Louisiana)和北达科他州(North Dakota)的部分地区，房价随着国际油价的暴跌而受到重击。

根据美国房地产经纪人协会(NAR)的数据，成屋销售量在美国南部和西部分别下跌3.2％、8.7％，东北部持平，中西部小幅下滑0.8％。西部房价自2014年10月已飙升8％，南部同比上涨6.2％。

"我很担心市场的承受能力，"加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors)首席经济学家Leslie Appleton-Young表示，"市场被'呛'到了，很多人无法入市，中等收入者也买不起房。"

承受能力对房屋销售的限制还体现在较低端市场的销售。价格在10万美元及以下的房屋，销量较去年同期下降9.1％。这也可能反映了廉价出售房 (distressed sales) 在下降。而中高端的房产销售量较去年同期均有所提高。

10月全美房价中位数为219,600美元，环比9月小幅下滑，同比上涨 5.8％，为连续第44个月同比上涨。

房地产经纪人说，他们已经看到丹佛--另壹个过去几年连续大涨的房市，增长有所放缓。

在线房地产公司Redfin的销售人员Greg Goldstein说，春夏的房地产市场太热，尤其是高端市场，令许多买家受到挫折。但Greg Goldstein也表示："我们发现库存量增多，这让人受到鼓舞。这感觉就像，你能先踹口气，综合各项再做出选择，并且有了讨价还价的机会。"

他的壹个客户Chad Dunavant几个月来壹直在靠近新轻轨的丹佛郊区Stapleton寻找投资性房产，近期终於看到机会，因为市场在夏季末似乎有所放缓。另壹个在软件行业工作的客户Dunavant先生，9月末以约36万美元的价格成交了壹套复式公寓，比原来的要价便宜2万美元。

除了增长放缓的影响，在就业前景在改善前提下，年轻人仍继续与父母同住的趋势也可能在未来几个月甚至几年会削弱出租和销售市场的需求。

根据美国商务部(Commerce Department)周壹发布的报告，截至2015年3月，18至34岁的年轻人与父母同住的比例为31.5％，较去年同期的31.4％有所上升。2005年，与父母同住的年轻人只占27％，自那以后这壹比例壹直稳定上升。

独立经济学家兼加州大学伯克利分校的住房改革中心高级研究员Jed Kolko称："长期人口结构变化表明，随着年轻人与父母同住的期限延长，新家庭的形成速度长期放缓和住宅自有率降低或成为新常态。"

结语：

美国房市在全球经融危机之后进入了持续的上升期，有些地区房价已经回升至危机前的状态。无论是房价昂贵的加州还是陷入破产的底特律，房价、供给与需求三者的关系都决定了市场的走向。加州房产需求量大，相对供给少，房价也就壹路攀升；而在购房需求不高的城市，库存的累积就会对房价产生下行压力。作为想要在海外投资的中国买家来说，首先要衡量自己买房地点的灵活性。如果主要目的是长期保值，那麽选择目前房价较低但极具增幅潜力的城市可能也是很好的选择。另壹方面，如果买家追求黄金投资地点的便利与高出租回报率，那麽则势必要在高价市场中杀出壹条血路了。