房地产与股市投资之利弊比较

近几年美国房市大涨，引发人们对投资房地产的浓厚兴趣，不少客户谘询投资房地产有什麽好处，有什麽弊端，又隐含什麽风险。作为一名财务顾问,自然需要对客户的问题提供尽可能客观而全面的​​回答。也有一些客户若干年前投资买了房地产，有成功的经验，也有失败的教训。今天就谈谈房地产与股市投资之利弊比较，因为有比较才有监别，才好作结论，而与房地产投资进行比较的最好参照物恐怕就是股市。需要指出的是，此处的股市是指股票基金或债券基金，而非单一的股票，单一的股票难以预测，难以作比较的参照物。

先说投资房地产的好处。

第一个好处、可能也是最大的好处是它可以带来定期乃至长期的现金收入。这笔现金流在你付清房贷之前可以用来付每月的月供，或许还有一些剩余。在付清房贷以后，这每月的现金流就是你的净收入，源源不断，犹如活水。有一个客户几十年前买了一家餐馆，餐馆生意非常好，老板每月都准时把租金寄来，逢年过节还会亲自登门送礼问候。而客户靠这租金收入过着悠哉游哉的退休生活。

第二个好处是房地产会升值。总的来说，人口是越来越多，而用於盖房子的土地是越来越少，所以房地产早晚会升值是毋庸置疑的。只不过什麽时候升值、升值多少是未知数。

第三，经营房地产的相关开销可以抵税。打广告招租、房屋的维修或请人管理的开销等都可以算作business expenses,可以抵税。

第四，一般认为，房地产比股票、共同基金具有更强的抗风险能力。房地产是有形的资产，看得见，摸得着，所以英文叫real estate (真正的财产)，股票、共同基金在卖出前只是账面上的东西，是paper money。一旦股市大跌，可能跌掉50%、60%，甚至更多。次贷危机中，S&P500指数跌幅高达63%；而NASDAQ在2000年最高曾达到5000点，后大跌至1000多点，直到今年才恢复。而房地产也可能遭遇不景气，2006~2011年期间，跌幅达33%。

第五，拥有房地产所带来的心理上的成就感和满足感，这种感觉用金钱往往是难以衡量的，世界上的很多大富豪常常也是房地产大亨，如美国的Donald Trump,香港的李嘉诚等等。 

同时，房地产投资也有一些显而易见的问题或挑战，需要认真考虑。

第一，最大的问题可能是找不到房客或承租人，当然你不会永远找不到房客，但如果有几个月的空档，你的焦虑也是可以想见的。一方面每月的月供要付，另一方面房子却空置，没有收入。如果一、二个月找不到人，还可以应付，如果三、四个月甚至更长的时间都空在那，这种压力一般人可能难以承受。

第二是房屋的管理、维修问题。下水道堵了，水龙头漏水了，房客电话打来，你就得去修。你有没有时间，你是否自己动手能力强，会不会修，都是一个问题。当然你可以雇别人去打理这些琐事，但这要花钱，会侵蚀你的利润。

第三，房屋买卖的话费要远远高於股票和共同基金投资。若你卖房子，房产中介的佣金常高达房价的5%。还有律师费等其它开销。而共同基金投资的成本则小的多。很多共同基金买卖不收费，没有load，当然每年会收管理费，又称expense ratio，股票基金通常在1.5%， 如果买指数基金则少的多，S&P500 指数只有0.5%或更少。

第四，房屋的维修费和杂项开销可能会很大，首先一定要有保险，50万的房子一年保险费至少要$500，而且每年还涨。新房子可能不需要维修，但旧房子就免不了，换个屋顶、装修厨房要花多少钱，相信有房子的人都有一些体会。此外，每个旧房客搬走,新房客搬进,房子要粉刷、要打扫，若是请人做，当然也要花钱。有一个客户，买了一个公寓楼,为了应付诸如恶房客等麻烦，专门雇了一个律师，每年律师费$1,000。  

第五是变现的风险。共同基金任何时候都可以买卖，非常方便。房子的买卖就比较麻烦，可能拖很长时间。若是房市不景气，房子可能就成为"鸡肋"：尽管你降价以售，有时就是找不到买家，你生生被房子套住。

第六，直接投资房地产的另外一个不利因素是房地产税,这可是一个很大的成本。好一点的地区房地产税都很高。50万的房子一年交一万美元（2%）的property tax 很平常。房地产税每年都要交，只要你拥有房子，这税你就跑不了，更可怕的是几乎每年都涨。

其实投资房地产，除了直接买卖房地产,自己管理、经营外，你还可以投资REITS （Real Estate Investment Trusts房地产投资信托）。REITS类似於共同基金，它们汇聚投资人的钱，购买、经营房地产，可以是住宅，商业地产， 也可能是工业园， 或土地。如果市场好，你买的REITS会升值，REITS还可能给你派发红利。REITS的回报和房地产市场景气、荣枯有直接关系。房市大好的时候，REITS的回报也非常高。投资REITS与投资共同基金没有什麽两样，门槛很低，少量资金就可以开户，有专业公司管理不动产，平常你没有烦心的事。但投资REITS毕竟不是直接拥有房地产，心理上的满足感和你直接拥有一片房地产是没法比的。

说完了房地产投资的利弊，接下来我们谈谈股市投资的利弊。相对於房地产投资而言，股市投资的便利之处可以归纳以下几点：

第一，投资的门槛很低，几百元就可以开户，每月还可以自动转帐追加投资；

第二，管理方便，你可以在网上开户、下单买卖、换一个基金或关闭帐户，只是"弹指一挥间"。

第三，交易成本相对便宜多了。前文说过你卖房子，realtor 可能收你5%的佣金，买共同基金你可以买no load funds， 没有佣金。每年的管理费取决於你买什麽样的funds。若是指数基金，年费可低至0。25%或0。5%。

第四，如果不卖，一般没有capital gain tax，不像房地产税每年都要交。当然如果基金派发红利(Dividend)，你要交税，但dividend一般较少。

上述几点是股票投资的主要好处，但股市投资的短处也不少，

第一，股市的动荡比房市来的更迅急和勐烈。一天跌几百点，跌掉百分之几屡见不鲜。2000-2002年持续三年的熊市中，S&P500都跌掉了50%。如果投资个股，你的投资甚至可能血本无归，如Enron（安然）。而房市的动荡比股市就温和多了，房市也会不景气，房价也会下跌，但不会像股市那样如疾风暴雨。

第二，股市投资更能暴露"贪"和"惧"的人性弱点。都说买低卖高，但在股市投资中，大多数人的行为是反其道而行之：股市越涨人们越涌入;股市越下跌，人们越退出，典型的"买高卖低" ，其结果是损失惨重。如果你能买S&P500，坚持十年、二十年不变，无论涨跌都不退出，几十年下来你会获得至少10%的年增长率，但是绝大多数人都做不到。

第三，相对於房地产而言，股市投资没有多少税务上的好处，股市赔钱你可以扣减3000元，但每年只有3000，而房市投资的管理成本、合理开销都可以抵税，基本没有限制。 

总结一下，可以从进入成本、回报、风险和方便性几个方面来比较房地产投资与股市投之的利弊。

首先，从初始成本来讲，直接房地产投资比共同基金投资大得多。你要买卖房地产没有几万、十几万的现金是没法进入这个市场的，任何房地产投资都要你付10%、甚至20%的首付。而共同基金的入门门槛就低的多，几百、几千块钱就可开户。从回报来说，长期来讲股市投资可能要高於房市。

如果要比较风险的话，大部分人都同意股市的风险要高於房市，房地产短期内不太会大起大落。这也合理，风险与回报应该成正比。从操作、管理角度看，股市投资无疑比房市投资更简单、方便。

一般来讲，建议客户把房地产投资作为股市投资的补充，作为分散风险的一个渠道。如果是直接购买、经营房地产，则要对它的特点有充分的了解和准备。如果你想投资房地产，又不想卷入日常经营的麻烦和不便，则可以考虑投资REITS。

来源： 美国保险