及时缴纳HOA物业管理费，以防美国房产被拍卖！

美国屋主都知道银行的购屋贷款，若违约未清偿每月贷款，银行有权将屋主的贷款房子收回拍卖(Foreclosure) 。但许多购买由屋主协会(Homeowners Association ；HOA) 管理社区住宅的屋主，可能不晓得若积欠社区屋主协会的管理费或罚款，屋��协会也有权接收拍卖欠款屋主的房子。

2003 年加州曾发生一起屋主协会接收、拍卖屋主房宅的社会事件，引发各界对屋主协会执行管理权力的哗然与震惊。当时一对退休夫妇，由於欠下HOA 120 元的管理费，结果引发屋主协会对这对夫妇价值近30 万元的住宅，展开接收、拍卖程序。

这对夫妇与屋主协会之间的接收、法拍屋主的争议，不仅引起公众舆论，也引发加州议院开始积极修改法规。2004 年8 月27 日加州参议院、众议院均以多数决议通过SB 1682 提案，规定HOA 未来在住户欠款在2500 元以下( 不包括迟付罚金、债务催讨费用、律师费或利息) ，不可接收屋主房产，须透过小额法庭向屋主追讨，或将一个留置权(Lien) 放上产权记录上，等将来卖屋时再清还欠款给屋主协会。同时，整个过程中，HOA 须事先通知屋主，不能突然采取行动。

此提案在同年获 ​​州长9 月底签署成为法律，当时媒体形容这个法案是" 划时代"(Landmark) 的法案，不仅改变加州HOA 专权情况，也可能导致其他州仿效，更让完全由HOA 独占优势的局面稍作平衡。

同时，加州议院於2012 年还曾针对相关法律内容进行重组与修订，并於2014 年1 月1 月生效实施。在法律新修订部分，规定屋主协会对屋主在1800 元以上( 不包括迟付罚金、债务催讨费用、律师费或利息) 欠款，同时，屋主拖欠12 个月以上，HOA 才有权利启动接收、拍卖程序。

房地产律师表示，除非屋主积欠金额庞大，通常屋主协会不会轻易启动接收、拍卖程序，而倾向走1 万元以下债务追讨的小额法庭程序。一方面小额法庭程序较简易，另一方面欠款屋主的房产，往往也可能有贷款处理的麻烦，甚至可能是价值大失血的" 溺水屋" 。

屋主协会若想采行接收、拍卖程序，首先须於屋主拖欠款超过12 个月后，由屋主协会的管理委员会讨论，并取得多数投票同意的决议，才能启动接收、拍卖的权力，并须在计划启动接收、拍卖程序的30 天前，向欠款屋主发出将启动相关程序的通知信。尔后，至县郡的房地产估值局（Assessor Office ），申请在欠款屋主的产权记录上放一个留置权。

收到屋主协会启动接收、拍卖程序通知信的屋主，依法则有赎回权(Right of Redemption) 。各州对屋主赎回权的保障有不同法律规定，依照加州Civ. Code 1367.1 规定，屋主协会拍卖欠款屋主的房子，可走司法(Judicially) 程序或非司法(Nonjudicially) 程序。屋主协会若走非司法(Nonjudicially) 拍卖程序，屋主有权於90 天内清偿债务，包括欠款，以及屋主协会条列的律师费、利息、可能的支出及修缮费。若走司法的法院拍卖程序，拍价足以清偿债务，屋主有权於90 天内，清偿债务并赎回房产。若拍价不足以清偿债务，屋主有权於一年内，清偿债务并赎回房产。

来源：网络