美国自住型房产贷款和投资型房产贷款区别

中国人喜欢买房，移民到海外的华人，同样热衷把多余资金投资在房产上。 很多华人民众利用贷款购买投资房后，用租金收入支付每月贷款和地税等开支，达到以房养房的目的。 但是自住房的贷款和投资房的贷款还是有一些区别，一般来说，投资房的贷款利率比自住房贷款利率高出 0.25%-0.375% ，申请条件也较高。

监别投资房

监於自住房贷款有低利率等优惠政策，很多民众即使在购买投资房时也想以自住房申报。 实际上，银行会依据一些条件来判定顾客购买的房产是用自住还是投资。 例如，银行会要求顾客披露名下所有房产，一般第二套房产就是投资房；过户以后， 60 天内买房人要入住，且一年住满 180 天就算自住房；另外，一半自住、一半出租的情况也算做自住房。

付点数降利率

如果民众想要以自住房的利息来购买投资房，也有一种办法，就是付点数。 一个点数，就是贷款金额的 1% 。 举例来说，对於 40 万的投资房贷款，根据房利美的 ​​规定，如果要拿自住房的利息，贷款时要付两个点数，就是 40 万乘 2% ，也就是一次性付 8000 元。 那麽是选择一次性购买点数，还是较高的利率？ 这要看民众保持投资房多久。例如一个贷款 40 万、 30 年还清的房子，投资房比自住房的每月还贷相多出 100 元，如果选择付点数，大约 7 年就把 8000 元赚回； 但如果购房者打算两三年就卖掉房子，那麽就没必要购买点数了。

首付要求高

从贷款比例来讲，投资房贷款最多只能申请到 75% ，这就是说购房者至少要付 25% 的首付，而自住房贷款有时可以达到 90% 之多。 银行对首付的要求也会更高，自住房首付款可以由父母、朋友赠予，若购买投资房，银行要查看申请人两个月的银行月结单，其中不允许有任何赠与款。 另外，申请人的信用要求也更高，通常要在 660 分以上，而自住房仅为 620 分。

在美国，相对其他商业贷款，申请房屋贷款比较容易，而且利率较低，因此购买房产，要善於利用银行贷款，也就是学会藉钱投资，用别人的钱赚钱。但投资房贷款和自住房贷款有些不同。 申请投资房贷款最好曾经做过房东。投资房购买者去银行贷款时，银行会看负债和收入的比例，不能超过 43% 到 50% 。 例如，某人月收入 5000 元，当前自住房和未来的投资房加起来的所有贷款、地税、保险等负债额每月 2500 元，负债和收入比例刚好 50% ，他可以申请到这个贷款。 但如果本人还有汽车贷款 200 元，负债达到 54% ，就不能申请到这栋投资房的贷款了。

民众选择不同的房屋类型，如 Co-op 、 Condo 等，对申请贷款都会有影响。 专家称， Co-op 用於投资而言基本上没有贷到款的可能，银行会觉得风险太大； Condo 比 Co-op 好一点，但也有诸多限制。是否能够拿到贷款，银行也是需要经过很多审核的，如果 Condo 预售率没有达到 50% ，商业面积超过大楼面积的 20% ，里面个人投资比例过高，那麽银行也不会贷款给买家。 一到四家庭的房产是比较容易申请到投资房贷款的。 四家庭以上的在纽约就算是商业贷款。 商业贷款从租金上是很好的投资方式，但贷款更困难：贷款一般是五到七年，而且提早还款还有罚金，另外利率也更高。