海外置业需要做哪些财务规划

外国人在美国购房，除了要明白中国与美国房产市场的差异，最需要了解的就是美国购房的具体流程和相关税费。 美国此次经济危机由房地产泡沫而起，为了尽快走出危机，美国政府针对房地产市场出台了很多刺激措施。 同时，美国政府对外国人买房持欢迎态度，没有任何条件上的限制，理论上，哪怕非法移民也完全有可能通过正规渠道置业。 在具体的购房流程和需支付的税费上，外国人与美国当地人完全一样。 不过作为海外置业者，在财务规划上仍有几个要点值得注意。  

首先，需要做好一次性付款的准备。 过去，外国人在美购房时如需向当地银行贷款，需要先设立一个由第三方监管的账户，并存入一定的资金作为担保。 不过最近两年，吃了次贷苦头的美国银​​行对房贷的审核非常严谨，要求的条件非常繁杂，甚至有些矫枉过正。 从买卖双方谈好条件同意成交到最后房屋的交接，各种手续的办理需耗时1-2个月，其间银行审核放款的时间几乎占到80%以上。 在银行对贷款人的审核中，有两个条件外国人很难达到：第一，在美国有两年以上的缴税记录；第二，优良的个人信用报告。 中国投资者如果不是常年在美居住，很难达到要求。 我听到一个故事是：一位购买价值100万美元房子的中国人，向银行申请20%的贷款都被拒。 因此，投资者最好对自己的财务状况进行测算，做好100%全额付款的准备。

其次，通过中介选房。 在美国买卖房屋绝大多数通过中介进行，房产中介一般收取房价6%的中介费，中介费统一由卖家交，买卖双方的中介各得3%，总价高的房子​​可以和中介商谈减少1- 2%。 用中介的好处是可以利用其网路，全美房产中介有一个共享的数据库，其中有很多普通房产网站看不到的详细讯息，包括这个房子有没有发生过纠纷、房产税每年交多少、有没有社区管理费、房子的买卖历史，以及卖方的贷款总金额，这是一个对买家非常有利的讯息，有这个数据就知道了卖家的经济状况，好比打牌时知道了对家的底牌，可以据此和对方讨价还价。 因此，对美国市场不熟悉的投资者，最好通过中介买房。

第三，购房手续可委托公证行办理。 由於美国房屋买卖的档案和流程都已经规范成型多年，所以期间不需要请律师来处理。 但在买房和办理房产交接过程中会牵涉到一些法律文书和政府档案，对外国人来说，亲自去办这些手续好像没有必要，可以请专业的公证行来做，公证行的收费一般是交易价的0.2%。 房屋买卖价格谈成后，交易双方可以把档案交给公证行审核，公证行的工作包括：1、调查卖方的房屋档案，保证卖方的确有房子的所有权；2、办理房屋的产权交接档案；3 、保证卖方在完成房产交接后拿到钱款。

第四，细致了解房地产交易的相关税费。 美国的房地产交易一般主要包括以下费用：洪水调查费10美元(查看房子是否处於洪水经过的地区)、登记和公证费200美元、杂费117.45美元、每年约占房屋价值0.125%的房屋保险费(具体费率视房屋而定，此为强制保险，以防意外发生时屋主不会无钱新建房子而无居所)、每平方英尺0.1美元的房屋侦测费(买方会请第三方房屋侦测机构对标的房屋进行侦测，以免入住后发现问题而引起不必要的纠纷)。 如果买家需要银行贷款，费用还包括银行贷款评估费500美元、信用报告调查费25美元、贷款申请费350美元、贷款核准费395美元。

在纳税方面，按照《1980年外国投资房地产税法案》(FIRPTA(7772,-174.00,-2.19%))，外国投资者对美国房地产的投资收益须按常规所得税税率徵税。 而一个外国人如果於一个纳税年度内在美国停留超过183天，则可被视作美国居民纳税人，享受相关的优惠，即已婚家庭如果出售一套自用二年以上的住宅获得的收益不超过50万美元，可以免交所得税，单身人士的免税条件则为收益不超过25万美元。 由於大部分房屋的出售收益不会超过这一限额，因此房屋交易相当於免税。 不过这个免税优惠一个人或家庭一生只能享受一次，第二套房子买卖时如果再有收益，联邦税务局(IRS)就要收取20%的资产所得税。

第五，拥有房产后需每年支付房产税。 中国的房价中包含了政府的土地出让金，而美国的开发商新开发项目不用缴纳土地转让金给政府，但政府每年会对业主徵收两种房产税。 一种是计价税(ValoremTax)，按房子的价值徵收。 房子的价值一开始依房屋买卖合同定价，但每年政府都会重新估值，当然，政府的估值总是有利於自己，房价涨时跟着涨，跌时却不跟着跌，导致老百姓近两年对此很多抱怨。 另一种是市政建设费(Mello Roos)，这一税种针对建於新开发地区或新地块的房子，徵收期为20年。 两税的税率由当地议会投票决定，每个城市都不一样，一般为房屋总价的1.5%-3%。 每半年政府会寄出账单给屋主要求缴税。

第六，出租物业需考虑管理费用。 出於投资目的的购房者，如果暂时没有自住需求，可以将房屋出租以求回报。 以笔者的考察，哈佛大学校区的2500平方英尺独​​幢别墅叫价45万美元，如果用作出租，年租金约为3.5-4万美元。 当然，这些租金收入同样需要纳税。 同时，有一点必须要注意的是，美国出租屋的房屋修理由屋主负全责，一般情况下，屋主会委托物业公司负责管理，这中间会有一笔物业公司的费用需要考虑。 管理费和房产税合起来，每年会是一笔不小的支出。

来源：美国搜房网