在房源供不应求的时候，找对房地产经纪人是关键！

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目前那些正活跃在美国房产市场上搜房看房的买房人都有一个共同的感慨：买房怎麽那麽难啊！现金准备好了，贷款也被批准了，看到喜欢的房子，价钱不错的，稍微犹豫一下就被别人买走了。出一个全现金的满价 offer(full priceoffer) ，以为可以到手了吧，卖方却连还价 (counteroffer) 都没给就接受了出价更高的竞争对手！对於那些要价合理的卖方来说，在房子上市一周内收到十个报价以上的比比皆是。

对於那些本来就不多的银行屋 ( 包括 HUD homes) ，通常以 10% 到 20% 低於市场价的标价上市以后，更加吸引了无数的买家， 银行收到 50 个以上报价的是常事，这时报什麽价还真的是云里雾里，钱加得不够的话， offer 就石沉大海，加太多的话又怕没占到便宜，结果往往这种房子最后的卖价还是接近市场价。实际上，这种银行屋 (REO) 尤其是政府支持的 HUD 屋，一般是只卖给那些非常需要安家自住的买家 , 除非在上市两周以后还没有卖出的情况下，才会考虑卖给投资者。

二手房如此，买新房更难，比如说你现在想买洛杉矶好学区的新房，等你去销售部看中了房子后，首先要做的就是向销售部指定的贷款人申请批准贷款（ get loan approval) ，全现买房人也得提供全款的资金证明，批准之后才把你的名字加入到无数人的排队行列。有个小区还剩下 70 栋要建的房子，可是排队的人已达到 300 人以上。建商每两三个星期才投放六七栋，销售部按照排队名单来通知，运气好的话等几个月后得到通知，让你去签合同，之后还要等大约五六个月的建房期才能到手。运气不好的话，等半年也没消息。

那麽究竟是房子难买到，还是找的经纪人不对？

许多来美国投资房地产的中国人都一致认为在美国买房找优秀房产经纪人太重要了，他们称「到美国买房，找到一个优秀的房产经纪人真的太重要了，在整个购买美国房产的过程中，都离不了他们，美国的房产经纪人很靠谱，很贴心。」因为有了合适负责任的经纪人，他们会帮您填写很多英文表格，如验房报告，贷款证明，房屋保险，地契和成交报表；为您提房产的更多相关信息；帮您发掘到理想的好房子；美国房产经纪人具有更多的谈判经验；懂得房产交易的专业术语。

根据美国房地产协会的数据分析报导，加州的上市房中在头两周就被卖掉的平均超过了 34 ％，而在 San Jose 却达到 63 ％，旧金山 56.8 ％，文图拉 52.6%, 洛杉矶 51.3 ％，河滨县 49.8%, 橙县 38.7 ％。房子卖得那麽快，如果没有同等数量的房子投入市场，那麽市场上的出售屋就会越来越少。但如果你找对了房地产经纪人，他 ​​们就会预先得到一些可能上市屋的休息，这样你就能有的放矢地提前准备。

对於卖房人的来说，看到美国房市已经回升，如果不是非卖不可的情况，都不愿意现在就脱手，能拖就拖，等到价钱升到一定的时候再投入市场，谁不愿意多攒点钱呢？尤其是那些拥有负资产的屋主，再等等就会浮出水面变成正资产了！四年前有很多地区的短售屋 (short sale) 和法拍屋 (REO) 超过了上市屋的 50 ％，而目前的短售屋已经越来越少，好的地区几乎看不到任何短售屋。

对於买房人来说，看到房价已经开始回升，而美国贷款的利息仍然处於很低的情况，当然想尽快找到自己心仪的家，尤其是那些在过去几年中失去了房子的人，他 ​​们都在观望和等待时机，现在看来再不买的话，等到房价升高了就更难买了。再加上大量从国外飞来的现金买房投资人，都希望能抓住在美国抄低的机会，不管房价是否超出了市场价，照样往上加价，以至於卖方要求买方答应放弃合同中的估价条件 (appraisal contingency) 才接受报价。如果是贷款买房，房价就会受到限制，因为银行会派自己的估价师对房子做评估，超出市场价的部分，买方得用现金填补，一般美国人是不愿意的。

很明显，目前南加州的房地产市场完全是供不应求的状况，房价自然会继续上升。至於在不久的将来又会发生什麽样的情况，有谁能预测呢？那些需要买房自住的新移民应该抓住这个好时机来美国安家置业，那些想在美国投资炒房的人也不要放过这个机会，但也不要盲目的投，尤其是对於那些完全以外国人身份的投资者，要好好权衡一下自己的投资收益，维护费用和各种税收，包括地产税 (property tax) ，特殊税 (mello roos) ，租金所得的加州税 (California income tax) 和联邦税 ( Federal income tax) ，还有今后卖房的所得税 (sales tax) 等等！关於政府的各种税收情况和细节最好谘询自己的会计师或律师。

只要你找到了负责任的经纪人，他们全心全意为买房者的利益服务，依法对购房者忠诚，帮您筛选出您所中意的房源，为您跟卖方议价。总之，一位优秀的买方房产经纪人会在为您在美国买房的过程中提供一切购房方面的帮助和谘询，并会与买房者保持良好沟通。利用他的经验和专业知识帮您顺利完成在美国买房全过程。这样你就不用愁在南加州买得不到合适的房子。

来源：TheHouseClub