美国房屋租赁法解析

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一、房屋租赁法概述

美国房屋租赁法（Landlord and Tenant Law）是规范商用与住宅不动产租赁的法令，其主要依据来自普通法与各州相关法律，许多州依其法律体系另拟住宅租赁条例（Uniform Residential Landlord-Tenant Code， URLTA）或住宅租赁管理条例（Model Residential Landlord-Tenant Code）。联邦政府制定本法的目的，在於作为各州法令的基础，以预防法令可能产生各种型式的歧视状况。

本法对於租赁法律关系的认定，基本上是以契约（contract）与财产法（Property Law）为基础。租约期间分为定期或不定期两大类，租约的终止则依据租赁双方意愿，或某些违约行为的发生。承租人在租赁期间具备财产使用收益的权利，且除於契约另行约定，否则承租人可限制包含出租人之其他人侵入所承租之不动产，但承租人亦不得转租或对该不动产进行其他处分。至於租约的相关规范，则以契约法（Contract Law）的精神为依据。依据民??法或相关法律的精神，租赁契约的签订隐含租赁双方的合意，并且包含出租人对出租后之不动产使用权利的限制，以及对於出租不动产不适居住使用时的修缮责任。美国住宅法对出租住宅的管理，相当强调住宅於出租期间必须符合适合居住的条件，这样的精神也同时为民法与相关法令所保障，因此法律也规定承租人得因修缮住宅的支出来抵扣租金。

另一方面，除契约明定外，承租人有支付租金的义务，但其立法精神亦强调「合理租金」（fair rent）。同时规定出租人得於承租人违背契约时得逐出房客，但是对於承租人为保障自身利益而为的法律行动，出租人不得采取任何报复行为。

（二）签约与搬迁阶段

此部份的重点包含租约型式、租约不得违背法律之规定、押金与其他费用之归属、押金之型式等。

1. 租约型式租约主要分为按期租约（month-to-month rental agreement）与定期租约（lease）两类。按期租约依据一定期限来缴交房租（按月或按周），可为书面或口头方式约定，但关於押金或其他费用的规定则必须以书面为之，租约之结束则由承租人或出租人以适当方式告知后结束。此外，出租人得於任何时间提出租金调整或合约修改，但必须对承租人给予适当的告知，并徵得其同意。定期租约有一定之期限，其合约必须为书面方式。在此期间除非取得双方合意，否则出租人不得要求修改合约内容与租金。此外，在承租人的法律代理人证实或赞同的条件下，定期租约得排除房屋租赁法之规定。 2. 法律上规定租赁契约不得规定之事项包含以下七点：限制承租人有关租赁住宅法所赋予之权利。要求承租人放弃控告出租人之权利??。限制承租人对出租人应负责任之要求。允许出租人在无适当告知下自由进出出租住宅之权利。要求承租人支付所有房屋修缮费用，即使该项损坏并非由承租人或其客人所造成。要求承租人必须支付其控告出租人所造成之律师费用。当承租人欠缴租金时得扣押其财产。 3. 押金（deposit）房屋租赁法所指的押金是可取回的（refundable）。当出租人收取押金时，租赁契约必须以书面为之，且必须说明押金的担保标的，以及承租人可采取怎样的方式取回押金。此外，押金之收取必须开立收据，押金所担保之标的物必须列举，并经过双方签名认可；押金必须存放在具信用的银行或信托公司，除非有书面契约规定，否则押金的利息收入归出租人所有。 4. 其他费用如果租赁契约有其他必须由承租人支付且不能取回之费用，此时之租赁契约必须以书面为之，且该项费用不得称为押金。

2. 承租人之义务依据房屋租赁法规定，承租人於居住使用阶段的义务包含以下九项：支付租金与其他同意支付之款项。遵循各级政府制定之相关法令与规定。维持住宅的整洁卫生。适当处理垃圾废弃物。支付处理不当气味排放之费用与设备。妥善使用帮浦、电汽与暖气系统。不应故意或忽略而造成对住宅的损坏。不得破坏住宅或制造公害。除正常折旧损坏之外，迁出时应将住宅回复到迁入时的状态。

3. 出租人对合约内容之修改对於按期付租之合约的修改，例如调整租金或修改条文，必须在30天前以书面方式告知承租人，且新规定必须在另一次租期开始才能生效。如果出租人预备将住宅改为产权分开的公寓（condominium），必须在90天以前告知承租人。此外，房屋租赁法并无规定租金调整上限与频率，但是规定不得以租金上涨来报复承租人的方式。至於定期租约的修改则必须租赁双方均同意方得为之。

4. 住宅出售住宅出售并不表示原有租赁合约??即告终止，且须告知承租人新房东的姓名住址，并且应将押金移转到新出租人提供的信托帐户或付款中间人。

5. 出租人进入已出租住宅出租人要进入已出租之住宅，必须在两天前通知承租人，并需选择适当的时间进入，出租人为出售或承租该屋而带人进入，且於一天以前告知时，或为修缮、改良或提供其他住宅服务而进入该住宅，依法承租人若无适当理由不得拒绝。此外，合约若规定出租人得随意进出已出租住宅，此规定将不具法律效力，但是对於紧急事件或承租人抛弃租赁权利时（abandonment），出租人无须通知即可进入该住宅。

（三）居住使用阶段

居住使用阶段的课题，主要是承租双方之义务、合约内容变更、房屋修缮与管理等等，相关规定分述如下：

1. 出租人之义务依据房屋租赁法之精神，出租人必须提供不危害承租人健康与安全的住宅单元。此原则下的详细内容包含以下十二点，但必须注意的是，出租人并无责任对承租人损坏之设备负担修缮费用（亦即出租人负有应尽速修缮的责任，但可向承租人收取费用）。维护建筑结构与设施的妥善。维护住宅足以合理抵挡气候之变化。提供适合的锁与钥匙。提供必要的暖气、电汽、冷热水设备。提供垃圾清理设备。维持大厅、楼梯间等公共空间的清洁与安全。除独栋住宅承租户自行导致，出租人应维系住宅不受有害人物侵扰。除正常损坏??情况外，住宅单元应维持与承租人迁入时相同的品质。电汽、帮浦、暖气与其他出租时所提供之设备，应持续维持在适宜使用的状态。应将出租人或代理人之姓名地址告知承租人。新住户迁入时应将热水器设定在华氏120度。新住户迁入时应确保火灾感应器於可使用状态。

2. 住宅修缮有关住宅修缮事宜主要区分为承租人对出租人提出告知（required notice），以及承租人在出租人不进行修缮时的选择（tenant''s options）。当承租人发现住宅出现必须修缮的问题时，必须以书面方式告知出租人或管理人，并且适当的描述问题状况。出租人或管理人在收到维修通知后，依据不同问题有不同的处理时间，例如冷热水、暖气、电源等相关问题，必须在24小时内进行处理，至於由出租人提供的冰箱、电炉、帮浦设备等，则应在72小时内处理，其他问题则需要10天以内处理。如果出租人在法定时间内未处理，承租人可进行以下数种选择：迁出住宅：承租人可立即以书面通知出租人并迁出该住宅，且依法拥有取回预先支付租金与押金之权利。提出诉讼或??仲裁：承租人可透过诉讼来要求出租人进行住宅修缮（此种诉讼不能在小额赔偿法庭（Small Claim Court）进行），或经出租人同意后采取仲裁方式处理。自行聘请工匠修缮：承租人可自行处理，并自租金中扣除修缮费用。 （此类做法不能用於要求出租人提供垃圾筒一类的事务。）此外，以10天处理时间的情况而言，承租人必须在处理时间届满，或通知送达五日以上方得自行处理，并於租金中扣除费用，且出租人有权检视修缮成果是否适宜。如果该项修缮工作必须聘请具备专业证照之技师，但承租人所聘请的人并非具备此项证照，则对於每件修缮的租金扣除以一个月租金为限，且在12个月内以两个月租金为限。如果该项修缮涉及数个承租人，各承租人得联合进行前述工作，并分别按比例抵扣租金。承租人自行修缮：如果修缮工作不涉及专业证照，承租人得自行修缮，并且将材料与工资成本自租金中扣除，但其前提仍是出租人得知问题而未於规定时间内进行处理。此种方式的修缮费用不得超过半个月租金，且於12个月内以此种方式修缮之总费用不得超过一个月租金。此外，出租人有权进行检视，且所有修缮必须符合法令规定，且承租人必须负担合宜修缮的责任。租金交由付款中间人（Escrow）：当承租人已告知问题，且经过政府相关部门确认，而出租人未於规定时间内处理时，此时承租人得将租金存放於付款中间人帐户。此部份亦涉及有关付款中间人制度之相关规定。

3. 出租人的违法行为房屋租赁法规定出租人的以下五种行为属於违法行为：

自行将住宅换锁：出租人若将出租住宅换锁或增加新锁，致使承租人无法开启，即使承租人以欠缴房租，仍属於违法行为。在此情况下，承租人得透过法律请求后进入住宅。关闭设备：出租人不得以关闭设备来催缴房租或迫使承租人迁出，仅能於正常修缮或某些合理时间内关闭相关设备，若出租人故意欠缴水电等费用而致使设备停用，仍视为违法的行为. 如果前述状况发生，承租人得要求相关设备服务公司重新提供服务，一但此违法行为经法院判决确定，出租人必须赔偿承租人每日上限100美元加上律师费用。占有承租人财物：除承租人抛弃租赁权的情况外，出租人占有承租人之财物均属违法。一但前述情况发生，承租人应要求出租人返还，一但此违法行为经法院判决确定，出租人必须赔偿承租人每日上限100美元，直到返还为止。出租不适居住住宅：出租人若出租依法不适居住住宅，必须赔偿三个月租金或受损金额三倍其中较高者，并需偿付律师费用与调查损害费用。

报复行为：法律保护承租人在对出租人提出告诉后免於受到报复。以出租人提高租金为例，租金若在相关诉讼完成90天以内提高，可能被视为一种报复行为，除非承租人同意或此项上涨具有合理的理由。一但前述状况进入法院诉讼且承租人胜诉，则出租人需取消报复行动并且赔偿律师费用。

（四）契约结束与搬迁阶段

契约结束与搬迁阶段主要涉及告知、押金返还、依法驱离、抛弃等情况，房屋租赁法对此之规定分述如下：

1. 适宜的搬迁通知对定期租约（lease）而言，如果承租人於合约届满日迁出，依法无须提出告知，该合约亦於到期日后终止。若承租人於到期日之后仍居住该处，且出租人接受下一期房租，则新的租赁关系将视为按期（month-to-month agreement）租约。若承租人於租约未到期前迁出，依法必须支付未到期部分之租金，但是出租人亦须以合理的租金尽速将该住宅再出租，如果出租人未履行此项责任，承租人仅需负担某段合理期间的租金即可。对按期租约而言，若承租人欲解除合约，须於已支付房租期限20天以前，以书面方式通知出租人，且不包含通知传送时间，但出租人亦不得要求超过20天以上的事前告知。如果出租人得知承租人已迁出，且承租人已预付超过30天的房租，则承租人无须再以书面方式告知。此外，若出租人於30天之内将住宅再行出租，则原承租人仅需支付闲置期间之租金即可。另一方面，若出租人希望承租人迁出该住宅，则需在20天以前以书面方式通知。

2. 押金返还出租人必须在承租人迁出后14天以内，将押金返还或以书面告知保留全部或部分押金的原因。如果出租人无合理原因扣留押金，经法院判决确立后，则需偿还三倍押金。

3. 依法驱离依法出租人在下列四种情况下得驱离承租人： 托欠租金：依房屋租赁法之规定，即使仅托欠一天，出租人就可以提出三天内付清或要求搬迁的通知。如果承租人於三天内支付该项金额，则出租人必须接受且不得驱离承租人，但出租人有权拒绝承租人以先行支付部分租金方式的要求。违反租赁契约规定：如果承租人违反合约条文（例如规定禁养宠物却饲养），出租人即可发出10天内改善或迁出的通知，若承租人於10天后仍继续违约行为，则出租人有权将其驱离。进行违法行为或制造公害：如果承租人於出租住宅内进行违法行为或制造严重公害，出租人可提出三天内迁出的通知，承租人不得拒绝亦无权以改善的方式要求继续居住。无原因的驱离：除了西雅图市之外，按期租约的出租人可以无任何理由要求承租人迁出，但必须在20天之前以书面通知，且必须让承租人在下次缴租期限前20天收到此通知，迁离日期也必须是缴租期的结束日。但是对於定期租约则必须依照合约内容规定，因此不得要求承租人於20天内迁出。如果是因为该栋住宅改为产权分开的公寓（condominium），必须在90天以前提出要求迁离的通知。如果承租人收到通知且超过规定时间仍拒绝迁出，出租人得以非法居留（unlawful detainee）名义进行控告，一但获判胜诉即可要求警方协助驱离承租人。

4. 承租人抛弃租赁权承租人" 抛弃"(abandon)租赁权，是指其已停止缴交租金并且以实际行动或口头表示不再继续居住该处。承租人一但抛弃承租权，出租人即可进入该住宅，并将遗留物品置於适当处所，随后应通知承租人放置地点与预备将遗留物出售之时间。若无法直接联络承租人，可将通知邮寄原承租地址，由邮局进行转寄。出租人对遗留物的处理规定指出，若遗留物总价值低於50美元，且承租人於发出通知7天内未有回应，即可出售，若总价值超过50美元，则必须等待45天以上方得出售。出售金额扣除欠缴房租、储存成本与出售成本后若有剩余，出租人必须与以保留一年，若承租人届时仍未提出要求，则此剩余金钱归出租人所有。但是，若事后经法院判决承租人并非抛弃租赁权，则出租人必须赔偿所有损失与诉讼费用。此外，对於押金的处理方式，出租人必须於得知承租人抛弃租赁权14天之内返还，或提出未能返还之书面说明。

资料来源：侨居网