如何取得优质美国房屋贷款

第一．获取贷款的预先准备工作：

一． 保持良好的信用记录与分数。

优良信用分数的要求已提高至740分。
注意：不要轻易关闭信用卡，会导致信用分数骤降。
不要申请百货公司，商店的信用卡。得不偿失。
不要申请其他如：汽车，商业贷款（准备买房贷款之前）
���要拖欠信用卡帐单，或现有的房贷。
不要经常随意查自己的信用报告，会降低分数。
若发现信用报告中有错误之处，要及时请贷款专家立马为您申请修正，并申请快速恢复良好信用分数。

二． 银行帐户。

预算好自己的头款额，在开始申请前一个月不要再往自己的银行帐户里存入大笔金额。因为贷款审批员会需要您以前存款的资金来源。解释不清或不被认可会导致贷款不被批准。非夫妻关系的两人所开的联合帐户，存款占有比例各为一半。付20%头款借款人，头款的借款人如果在帐户中资金不足的部份。可以获赠礼物名义过关，或20%头款全部为赠予过关。

三． 准备购屋前，先申请贷款预审合格书。

准备好最近一个月的工资单，08年的W-2和报税单。贷款专员会根据您的这些收入文件以及您自己力所能及的头款金额来估算您所能符合贷款金额，再建议您所看 房子的价位所在范围。如此您便可在看房时有的放矢，不至於浪费您宝贵的时间了。

四． 当您做好贷款的预先准备工作并对不同的贷款方案有了基本的了解之后，若也找到了称心的房屋，并顺利拿到了买卖双方签字的购屋合约，您便可以去开Escrow（公证行）。Escrow的限期正常为30天以上。因此您便要开始着手选择能给您最优质的贷款机构，最好是直接可以放款给您的机构，如此在费用和利率方面都能拿到优质贷款。

第二．何谓优质贷款？

1. 贷款专员首先会将您的贷款申请整个过程给您介绍一遍，让您有个概念。

2. 在接受您的贷款申请之前，贷款专员需很认真的阅读您所提供的所有相关文件，并告知所欠缺的文件。

3. 贷款专员应当场用专业计算系统为您进行初步审核。若离贷款合格的要求还有些距离时，应告知您如何进行具可行性及合法性的弥补以至合格。

4. 当贷款专员的专业素质无可质疑时，你需了解：

○A此贷款机构的性质，例如是否为直接放款机构。

○B整个贷款的银行部份费用为多少，有无隐藏费用，直接放款机构会当场出具一份具法律效率的贷款费用列表："Good Faith Estimate"在此GFE列表上所列出之费用以外的任何费用，您可以拒付。

○C谘询利率贷款专员应告知您当时不同年限的不同贷款方案的特点，并让您了解30年或15年等的不同期限，您每年的借款费用会在多少，加上地税，乃至整个房屋上的开支。

○D将买卖合约带上给贷款专员阅读，请他/她告知您能否在Escrow规定的期限30或45天内完成贷款。并了解此机构审核进度。

○E若您申请的是可查收入贷款，您会被要求签署一份4506-T表，此表格会呈递至国税局进行确认，若为不查收入贷款，您要确保不会被要求签署4506-T表。

5. 贷款专员应查核您最近的信用报告，并认真核查信用报告的每一部份内容，例如：有无迟付供楼费用的记录，若在最近三个月内有迟付记录，您的贷款有可能会不被批准。再例如：有无Collection，讨债公司申讨款项，若有一定要请申请人去处理好此事宜，不然得不到贷款批准。

6. 贷款专员接到您的贷款洽询，会帮您在有关系统内查询您所要借贷的房子的价值，若与买价基本相符合，即会为您安排预定房屋估价事宜。若反之，申请人会有可能浪费了估价费。

7. 提供优质贷款的贷款专员应是由一开始接受您的申请方案，一直关心整个贷款直至最后一个环节：放款完毕。期间有任何需要补文件或预料之外的实况发生，都会第一时间为您设法解决，直到整个贷款顺利完成，让您拿到房屋的钥匙。

8. 站在消费者的角度考虑，如何让贷款人的荷包省钱，好的贷款专员应是帮您从省钱角度所缴交，来确定以您的贷款方案，付钱买Point降利息是否划算。

9. 您所取得的优质贷款应该是没有提前还钱的罚款No Pre-Payment Penalty。

10. 合格的贷款专员会告知您买卖合约中若有17天的贷款与估价撤离条款，17天一旦到期，只要买方未签署撤离条款（Remove Contingency），买方仍可撤离合约及拿回订金。

第三． 要取得优质房屋贷款，需注意及了解下列事项：

首次购屋贷款方案，分为查收入与不查收入两种：

一．查收入贷款：

能提供最近你一个月的工资单，08年W-2，08年税表。
头款20%以上者，全部头款部份来源可作为礼物赠予。
自雇者需提供近2年税表及2年以上的营业证照。
自住屋小额贷款，符合条件者可享受免借款费用方案。
FHA贷款，头款只需3.5%以上。担保人的收入也可以作为借款人收入部份一起被审核过关。

二． 不查收入贷款方案即是无需提供任何书面的相关收入文件，但有些许条件上的限制:

现介绍下列不查收入贷款方案：

外国人不查收入方案A：
所谓外国人，即为没有社会安全号码，有或没有信用记录，没有美国绿卡但拥有合法入境的小白卡。
不查收入方案，外国人需提供：
○1证件：护照，小白卡
○2营业登记执照（境外or美国）
○3海外银行有存款证明
○4海外银行房产证复印件
○5头款额必须在40%以上
○6没有信用分数OK
○7若有信用分数，需在720分以上
○8优惠利率目前在4.5%左右
○9贷款金额须在$417,000以上（大额）
○10头款部份亦可礼物赠予

若有家庭成员在美国居住，外国人不查收入贷款合格者亦可享有自住优惠利率。审核完成过程需30-40天。

外国人以及本国人不查收入方案B
○1护照，小白卡，绿卡或美国护照
○2信用分数需在680以上（若有信用）
○3若非自雇者，需根据信用报告，电话核实工作状态
○4若自雇，需提营业执照
○5头款30%以上
○6贷款金额在$417,000以下优惠利率目前在6.5%-6.625%
○7头款部份亦可礼物赠予。
此A和B不查收入方案均无需签署4506-T表格，及无需与国税局查核。

第四． 首次购屋税务优惠方案：

一． 联邦方案：2009年11月30日以前，如购屋者在过去三年中未拥有住房，可享受首次购屋$8,000税务优惠。

二． 加州方案：购全新屋者在过去2年未拥有住房可享受$10,000税务优惠。

原文：http://www.certifiedchinesetranslation.com/tc/US-housing-loans.html