房价与房租上涨 不成比例

随着美国的经济复苏，拉斯维加斯房价也回升不少，但房租未必与之成正比，根据着名房地产网站Zillow的统计，过去一年来赌城的房价上扬8.5%，但房租只涨了2.6%，还不到其三分之一。

比较美国其它几个大城市的房价vs房租的上涨比例：丹佛16% vs 11%；奥兰多6.7% vs 4.9%；费城﹕0.6% vs 2%；凤凰城﹕8% vs 4.4%；圣荷西：13.2% vs 11%；全美：4.3% vs 4.5%。赌城的出租报酬率降低，乃因市场之供需失衡所致。

甲﹑出售市场的供需影响房价：

1﹑需求量多：由於流动人口多，赌城的房屋出租市场向来热络，加上内华达州的法律倾向保护房东，因此颇受全美各地投资者的青睐，尤其加州有近水楼台之便。

再说过去几年银行非常保守，购买出租屋要贷款很困难，常需要现金或较高的头款，比起加州两倍以上的房价，一般投资者容易负担得起赌城的低廉房价，纷纷涌入赌城。

2﹑供给量少：自2008年赌城房市崩盘后，内华达州州政府为了稳定房市，特别立法严格限制银行的法拍程序，因此虽然有很多贷款违约的溺水屋，但银行却得费三、五年才能将之法拍回收，因此二手屋的房源有限。

乙﹑出租市场的供需影响房租：

1﹑供给量多：自2008后，每年进来赌城捡便宜的投资者络绎不绝，这些房子都进入出租市场。很多贷款违约的溺水屋主，多年来不须付分期付款，往往以超低价格出租。前几年华尔街的私募资金与公寓开发商以为赌城将有许多屋主会失去房屋，成为租屋的潜在房客，故进场抢购或兴建新的公寓大楼，目前看来有超建之虞。

2﹑需求量少：上述这些贷款违约的溺水屋屋主，多年来虽然未付分期付款，很多仍旧白住在自己的房子里，不需要去租屋。近一年，赌城的就业市场才开始有些起色，之前无业或刚找到工作的年轻人，倾向与朋友分租，或搬去与父母同住，等有些积蓄后再自立门户。