如何投资美国商业地产

目前美国商业地产规模高达11万亿美元，占美国国内生产总值比重的10%以上，是居民地产市场的一半、美国股票市场规模的两倍。和单买房出租不同，商业地产的经营可以让你获得美国公司经营的经验，融入美国主流社会。
商业地产是指除居住以外的建筑集合，像购物中心，百货大楼，加油站，写字楼，酒店等。基本的买卖流程与一般的住宅并没有本质上的不同，但需要关注的重点和风险，回报却与住宅类房产有很大区别。无论您是移民到了美国，还是人在中国，美国的商业地产投资都是获得长期，稳定收入的一种有效方式。

无论在世界各地，最基本的商业地产投资要素都大同小异。比如地段地势，交通便利性，人流状况，该区域购买力消费力，城市规划​​对该处地产的影响，比价，收益率等。如果是以零售业为主的各种地产，比如购物中心，百货公司大楼等等，还要考虑当前租客情况，租约情况和租金收益情况。以零售业为例，美国市场上有上万个商业地产，平均出租净回报（CapRate）在4-9%左右。一般在4%-6%,而7%~9%属於回报率很好的项目了。专业，认真地评估卖方提供的CapRate报告非常重要。如果当前的租客是全国知名的大型企业，口碑一流，租约较长，则吸引力会更强，但报出的CapRate会比较低，比如6%以下，反之应该要求较高的caprate如9%或更高来抵消风险。

此外，如果不是单一租客，则需综合考虑所有租客的租约，租金情况。另外，对一些租金明显很高的租约，他们可能不是真正的租客只是来拉高了物业的出租率，很快可能离开，扛抬高了卖价，要特别小心。

美国现在比较流行NNN的三净租约模式，意思是租客除了缴付租金，同样承担地税，保险和维护的开销。这种模式一定程度上保护了业主，免去了业主很多麻烦。指的注意的是，有些小型的公司，比如小型的餐馆等，租期短，净回报很高，甚至15%。但这样的商业地产，往往伴随很大的风险和很多不确定因素，作为不熟悉当地的外来人，不要只被数据迷惑，去碰之前还需三思。

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美国商业地产投资优势

1. 永久产权
和中国40年的产权不一样，美国的商业地产的产权是永久的，包括土地下面的矿产和地下水等自然资源都是归产权方所有的。

2. 高收益
美国的房产年租金和房子的售价比是比较高的，租售比一般都在1/20，而国内租售比在1/50甚至更低。美国商业平均收益率6-8%，中国基本低於4.5%。由於美国市场是属於国际市场，从长远的角度，也更为稳定。

3. 简单管理
商业地产中零售商舖和工业地产等，房东只管收租金就好。税费和维修费等是由租户承担的。商业租约普遍比较长，至少3年，很多租约甚至5-15年，所以租约长避免房东很多更换租约租户的麻烦。

4. 投资策略灵活
在美国购买商业地产投资比较灵活。首先，如果您不想全款买房，我们可以为您找到合适的贷款政策，并为您联系银行协助办理贷款买房。第二，如果您暂时手头上有现金全款买房了，买房后需要现金流周转，您还可以做Refinance，用已购房产找银行贷款。第三，您还可以和其他人一起投资购买，以出价多少分割地产股权。

来源：toutiaoabc