商业房地产投资与住宅地产投资的不同

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住宅是人居住的，价格可以没有什麽标准，但是商业房地产是要赚钱的，不能赚钱的话，就没有任何价值。在住宅上，一般是采用市场比较法来评估，所以就用已往的销售数据来做市场价格分析即CMA，但在商业房地产的评估不是用市场比较法，而是用收入分析法(INCOME APPROACH)来分析的。

在商业房地产中，就是要计算投资回报率ROI，CAP RATE，净现金收入(NETCASH FLOW)，DSCR等来��合评定一个商业房地产的市场价格(MARKET PRICE 或 MARKTVALUE)。这些数据对於投资市场是非常关键的：

(一)对於卖主来说，可以根据这些数据来制定合理的出售价格，不至於满天要价或者开出低价。

(二)对於买主来说，也是同样通过专业的计算与分析，来进行投资的可行性研究，然后才做出科学合理的决策。

(三)对於专业的房地产评估师来说，评估商业房地产也是用这些方法，评估师的评估结果要与实际成交价一致时，银行才会贷款，除非买主原意用现金支付不足的部分。

(四)对於商业银行来说，也是如此，除了对贷款人的信用，收入考虑之外，还要对物业的经营情况来判断是否对於这个物业贷款。

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概念解析

ROI：投资回报率。 ROI=年利润或年均利润/投资总额×100%。用於反映投资的综合盈利能力。

CAP Rate：同ROI类似，但反映的是不考虑有贷款的条件下，一个物业所能产生收入与价格的百分比。 CAP是CAPITALIZATION的简写，简单的理解就是把一笔钱放在银行，银行会按一定的利率INTEREST RATE付给你利息，如果你用这笔钱去买房地产作为投资时，这笔钱能为你赚钱的百分比，所以就叫CAPRATE。

Net Cash Flow：净现金收入。如其名称所述，反映了年或年均利润。

Net Operating Income：净经营收入。也就是全年的总收入扣除所有的经营成本(不包括贷款)。

DSCR：Debt Service Coverage Ratio的缩写。即收入贷款比。 DSCR就是用一个商业房地产每年的净经营收入除以每年的贷款额，一般美国的银行会要求DSCR大於1.2，才会批准贷款，低於1.2就不会。

NNN（Triple Net Lease Investment）投资是一种在美国相当成功有潜力的商业地产投资方式，买家购买商业地产，不需支付以下费用
1) N-地税
2) N–保险费
3) N–房屋维护费
这些费用皆由承租者负责。 NNN商业地产一般都是带租约合同，当买家买下商业地产的同时，也一同接手了现有的租约合同，因此买家不需担心买下物业之后的出租问题。

案例分析

下面我们用一个简单的案例来熟悉下上述的一些概念。

一个产权式酒店单位，销售价100万(美元或RMB)，30%首期，30年固定利率7%，经营成本是地产收入的30%，银行要求DSCR大於1.2才批准贷款，请计算每月租金要多少才能符合要求？

1、先计算每月的贷款额，首期30万，贷款是70万，30年固定利率，7%，得出每月的贷款是4657元，每年是55880元。把每月的地产收入设为X，一年就是12X，那麽净经营收入就是70%12X(经营成本占地产收入的30%)，所以净经营收入=8.4X。每月地产收入的计算：银行要求DSCR至少等於1.2，所以年经营收入/年贷款=8.4X/55880=1.2，X=1.2x55880/8.4=7982

每月地产收入要超过7982元才能满足银行的贷款审核标准，如果达不到7982元，那麽就要增加首期的数量，直到符合银行的要求为止，如果买主没有财力投入高比例的首期，就不可能贷到款。

2、再来计算一下投资回报。在每月地产收入勉强达到7982（刚刚满足贷款标准）的情况下，ROI=净现金收入/首期=净经营收入-贷款额/首期=0.7x12x7982-55880/300000=67048-55880/300000= 11168/300000=3.7%，跟存银行收益差别不大。每年的净现金收入(NET CASH FLOW)是11168元，每月是930元

CAP RATE=净经营收入/销售价=0.7x12x7982/100万=6.7%CAPRATE在合理的范围内（通常美国商业地产的CAP在5%-10%之间）。

来源：toutiaoabc