CCHPLeak “华人工商地产解密”- 房价、平均价、中间价的迷思

今日座右铭 "年年岁岁屋相似，岁岁年年人不同"

如何知道房屋定价是否合理？如何了解房屋市场走向？是否有一个像道琼斯指数这样的指标可以简单而清楚的告诉我们，地产市场是在涨或跌？答案是－没有，因为每个社区不同、地理位置不同、学区不同、使用限定不同、买家来源不同；且房子本身更是不同－大小不同，设备不同，设计不同，新旧等也不同。

过去我们用统计原理取附近房屋样本空间的平均价或中间价来作主要地参考数据，大范围的统计取样可以知道房屋市场价位的走势。而小范围的取样则可评估其范围内房屋的定价是否合理。自从进入大数据时代，真实数据更是取代了统计学中的样本空间，实际的数字取代统计估算的结果，房屋的价位则更精确的定位出来了。

中间房价与平均房价在地产市场上有何不同的意义呢？中间房价 (Median home price)是地产业常用的几个市场指标之一。一个地区的中间房价是这麽计算出来的：把所有成交房屋的价格由高至低排成一列，排在最中间的那栋房子的价格就是中间房价。换句话说，一半的房子比中间房价更贵，一半比它更便宜。而平均房价(Mean price) 则是把所有成交房屋的价格相加，然后除以房屋数目。中间房价的优点是它可过滤掉此地区过高或过低的房价，而平均房价则会被某栋天价房屋的售出而拉抬此区房屋价位到高估的地步。举例来说，假设某社区有五栋房子成交，价格分别为120万、50万、45万、40万、40万，用上面的公式来计算，此房屋市场的中间房价为45万。这些房子的平均价格则有59万，两者相差将近14万元。那种方式较合理呢？此处应是中间房价吧！

房价倘若上涨，自然中间房价和平均房价都会上涨，这代表人们更有能力和意愿买房，对市场绝对是个正能量。但这两个数字会让我们看到市场上不同板块的消长，这对於某些专注於房屋市场的投资人，是重要的市场情报。中间房价上涨代表此区域的高价位市场的交易量提升，平均房价上涨代表此区域的房价上涨。投资房地产需要透过长时间观察这些指标，因为长时间才能抹平每月不同数据采样可能带来的不规则跳动，才能观察到某个社区房市慢慢在产生的蜕变，才能逐渐比较出两个社区的「档次」。

华人工商地产网即将於五月份推出革命性的创新地产工具，名字暂定为「任意区域中间房价」，顾名思义，使用者可以在地图上用滑鼠划出任意区域，此区域的中间房价和平均房价立刻显现。相对於其他地产网只能针对於整个城市、整个邮递区号或整条街而言，这「任意区域中间房价」无形中又提升的地产工具新标准，让我们拭目以待吧！