美国房地产业务是如何运作

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房地产业内人士自白书

像大多数公司一样，我们试图有简洁的表现，乾净的小册子承载着每一个我们希望推动的机会。我们很少（如果有的话）公开一个物业是如何从开始到进入最终市场这一征程的关键细节。例如，我们不谈论从何处找到房源、房屋曾经的状况、谁在交易过程中另房��增值，及利润是如何被分配的。

今天，我将采用我们通常做广告的方法，向您展示美国房地产业务是如何运作的。它远比你所看到的纯粹的上市房源信息和你所相信的交易历史，更为复杂和多层次。

想想你最近买的任何一件东西--它可能是一顿饭、一张机票或一件家具。不管是什麽，当最终产品到达到您手中时，各种各样的专业人士都有赚到生活费。房地产也没有什麽不同。

在这个特殊的博客里，我将写下美国房地产市场里每一类关键参与者的特徵、他们的动机以及他们如何从投资者手中赚到钱。我希望你喜欢。

我喜欢在房地产行业工作，但它可能是一种非常混乱的生意。我在很久以前就领悟到的一点是：那些以最低价买到房产的人，通常值得拥有这些房产，因为他们要承受更多的风险并投入大量的工作。让我来解释一下。

有许多不同类型的人涉足房地产。但如果用一句通俗易懂的话来总结，可以说房地产行业是由批发商、房屋修复者（rehabbers）、房地产经纪人和房东，这四类参与者所组成。他们有着非常不同的商业模式和动机。以下是每一类参与者的简要说明：

第一阶段：批发商

批发商就是那种抛头露面找房子的人--他们在任何可能的地方寻找交易机会。他们中的很多行为你可能已经熟悉，比如在灯柱和街道角落贴上「我们现金买房」的告示。他们中的另外一些人，每月都发出成千上万相似的信件，试图找出潜在的卖家和场外交易机会。

一些比较专业的批发商会避开直接营销，他们熟知当地县级法院的司法拍卖和Auction.com之类的大公司组织的民办拍卖的程序，并能辨识其中的陷阱。

虽然方式可能有很大差异，但一个批发商的主要目的还是促成合同交易。一旦做到了这一点，他们的首要任务就变成将地产迅速出售或转让给第三方，以获取利益，然后直接关注下一笔交易。批发商在一个快速、批量化的环境中工作，他们中的大多数人不装修房子，也不将房子出售给要求更加苛刻的普通公众。

第二阶段：房屋修复者（rehabbers）

这类参与者擅长从批发商处买入原始房屋，然后进行必要的整修，使房屋增值，如更换新屋顶、新电气系统、新厨房和卫生间等，将房屋升级到可以出租或更宜居的层次。

除了要善於与卖家谈判，想在这一领域取得成功的关键，是要能够识别物业的哪些部分需要翻新、要花多少成本、要耗费多长时间以及翻新后的实际价值是多少。当然，管理现金流也很重要。反面图片为近日拍摄，是我们正在翻新的一栋位於夏洛特（Charlotte）的四居室独栋住宅（single family home）。

第三阶段：房地产代理

对房地产代理最好的形容是「中间人」。在大部分的房地产交易来里，房地产代理是买家和卖家之间的重要桥梁。他们通常在每次买卖中赚取3％-6％的佣金。他们有办法获得自己的专属房源，也能与其他房地产经纪人和经纪公司共享房源。从我们开始推销美国房产的一刻起，就与经纪人和经纪公司有密切合作。

第四阶段：房东

想想这些令人难以置信的统计：美国逾三分之一的住宅物业，都为房东所有。这些业主中，有的是拥有价值数百亿美元投资组合的大型对冲基金，还有的是拥有数百万美元投资组合的专业投资者。

另一部分业主是资金实力相对较小的「大妈大爹」（mom-pop），他们是沉默的大多数，也是我们的主要客户。这类业主是普通人，有全职工作，他们将房地产视为将额外的现金和储蓄做生产性利用的一种方式。

通常，他们的计划是建立一个适度的房地产投资组合，以便生活发生变化时他们能有所依靠，例如遇到退休、或支付大学学费和大笔医疗费用的情况。除了极少数外，大部分业主没有时间和专业知识，来做批发商和房屋修复者整个工作日做的事情。

典型场景

通常情况下，一个批发商可能从一次美国县法院的止赎拍卖（foreclosure auctions）中接手一批物业，出售给一位rehabber。后者将房屋翻新，再通过一个房产中介，将房屋出售给买家。产业链中的每个人，一路上都在给房屋增值，并都有自己的商业模式。

希望你也会认同，经历过以上场景的每一个阶段，房屋价值变得完全不同。一个有清洁产权（Clean Title）的房屋，可以省去和止赎法院的各种纠缠不清，是值得的。一个完全翻新过的房屋，价值要远超过一个不适宜居住的烂摊子。无视这一事实，是很多人对网络信息产生误解的原因之一。下次你在查看诸如Zillow、Trulia一类网站的「近期出售」信息时，请记住这一点。

最近，有一个客户指出（通过Zillow），我们认为的一个性价比非常高的房屋，六个月前从止赎拍卖场中30,000美元就被接手了，而三个月前还只值40,000美元，现在却卖70,000美元。他完全相信，有人被狠狠地宰了一顿。

事实是，这个人也许永远也不能以30,000美元或类似的价格，接手此处物业。此外，一个花了40,000美元买下该房屋的rehabber，在出售之前，可能已经花了至少15,000美元来进行翻新。对於那些外地的有全职工作的房东，我们的客户没有机会来雇佣承包商和管理翻新工作。

那麽，在以上的场景中，谁被宰了？在经过一番研究和投标之后获利10,000美元的批发商，绑定自己的现金和管理大量翻新工作后挣到15,000美元的rehabber，还是以略低於市场价的价格购买了可以出租的房屋、获得9％的净回报的房东？

在我看来，你可能已经猜到了，没人会做亏本生意。只是不同的参与者，在这个行业的不同领域，做各自的生意。

来源：居外网