美国房地产投资交易流程—地契

地契（deed）是新屋主所拥有房产的证明，在经过许多购屋手续后所得到的法律文件，应静下心来，仔细阅读一下地契(产权证明)﹐并将其妥善保存。

房产地契 ,听起来似乎是一份难懂的法律文件，其实上，最重要的资料只有下列三项而已

是房产卖主 (Grantor) 和买主 (Grantee) 的姓名、房产的���细描述，以及房产权的转移经过。

即是将地契确实送达买主手中，这道手续通常是在房产过户时，在公证公司 (escrow 公司) 见证下，交由买主签收。

地契的作用是买主对房产全部的拥有权, 如果一栋房产被数人所拥有，即可能有多份 (一份以上)的地契正本，每人都必须签字，转让手续才算大功告成，例如最常见的一种地契 (Deed) 是夫妻共同占住权 (Tenants by the Entirety) ，意即房产平均属於双方，一方过世，则在世的另一方继承全部产权。除非经由法院判决或当事人同意，夫妻一方不得剥夺对方的产权。

另外一种是合夥式占住权 (Joint Tenancy with Right of Survivorship)，与前述的夫妻共同占住权类似，所有合夥人拥有同一房权，合夥人中如有人过世，其他人继承其产权，不过不能像夫妻一样，以共同占住权的方式来拥有产权，只能从合夥人的名义，一起享用房产。

合夥房产还可以用共有占住权 (Tenancy in Common) 的形式，来解释各个合夥人对房产的权利。照此种规则组成的合夥关系，各个合夥人得以在毋须他人同意下，自行出售所拥有的股份或向银行贷款，并可将股份传给子孙或指定受益人。据在纽约市执业的律师英格尔指出，很少人会以此种形式来共同持有房产，不过，一些思想比较现代化的伴侣，为了分清楚「你的」和「我的」界线，就会使用此种规格来处理房产。

地契有两大类。一类是在转移产权时，原来的屋主向买主声明，自己没有做过任何损害产权的事。第二类是旧屋主不但表明自己的清白，还将以前所有的屋主亦包括在内，保证产权的完整；除非情况特殊，律师们通常不会让客户转让这一类的地契。其实，产权公司在房产转移前，已做过全面调查，买主的权利均获得适当的保障，上述的第一类地契应该是可以接受的。

新屋主在获得地契后，必须向政府机关尽速登录 (Record)，以免有人在屋主不知情下，私自盗取房产的整个或部份产权。政府机关在收到地契资料后，首先检视原来屋主是否在公证下签字，接着会将之制成显微照片，以供给社会大众取阅。

虽然法律上并无规定地契一定得向政府登录，但是如果不这样做，后果正如前述的，产权极有可能遭到侵犯；比方说，前任屋主将已转手他人的房产，再一次出售或向第三者抵押贷款，则新屋主会因别人向政府登录自己的房产，而失去产权或成为贷款抵押品。

地契正本是证明房产产权的重要文件，不过，新屋主一旦向政府登录后，对地契正本的依赖性就可降低。因为日后再出售或需要贷款时，买主或贷款机构只要参阅政府的公开纪录，即可确认卖主或贷款申请人的产权地位。

话虽如此，屋主还是应该小心保存地契，因为既然是一份证明产权的文件，将来总是会有用到的地方，就算是放在保险箱里亦不为过。

来源：网路