美国廉价房/法拍屋介绍及其购买风险与注意事项

这几年说到美国房产，很多人第一反应便是"抄底"，因为国内众多新闻媒体报导了美国的房屋是多麽的廉价，几百、几千美金一栋别墅让习惯了国内买房天价的人们大跌眼镜。真有这等好事能用几个包包，几件衣服的代价换一栋在美国的别墅？感兴趣的��们一定想仔细了解一下美国"廉价房屋"的真实情况。

美国市面上的廉价房(Distressed Property)大致分为以下的三大类：

1) 亏本出售(Short Sale)

在美国，当人们无法每月按时房贷时，可以在银行给予的一定宽限期内向银行申请亏本出售(Short Sale)--将房产以市场的价格或是略低於市场价的价格出售，通常销售所得不足以偿还贷款，银行需要承担部分损失，所以银行需要根据屋主的经济情况决定是否同意业主亏本出售。此时业主仍拥有房屋的产权。

2) 拍卖中的法拍屋(Foreclosure)

宽限期结束后，如果屋主仍然不能及时还贷，那麽业主抵押给银行的房屋的赎回权将被取消(这种情况丧失抵押品赎回权的情况就被称为Foreclosure)，其房产就会被公开拍卖(Public Auction)。此时屋主已不再拥有该房产的产权了。

购买这一阶段的法拍屋是风险最大的。买主需要按规定在竞拍后支付现金，而且可能没有足够的时间去完成产权查验和房屋检查。另外通常若原业主在这时又可以还清贷款，他可以优先购回自己的房子。

在这样的拍卖中，银行通常就以房屋贷款的欠款金额作为竞价，由於他们已经有房屋的留置权，如果最后竞价不高於银行出的金额，银行将直接拥有房产不用再支付现金。所以在大多数情况下，竞标法拍屋的买家会以略高於房屋欠款的价钱动人价格得标，同时还可以避免直接与屋主交易而带来的各种不可预见的麻烦。

3) 银行持有的法拍屋(Real Estate Owned by the lender，简称REO)

在拍卖结束后，银行很有可能成为法拍屋的得主，房屋产权会被过户给银行，这时候，银行会通过经纪人出售房屋。

一般来说银行会保证产权的完整性，并对房屋进行必要的维修，不过仍然有很多这样的法拍屋房屋情况处於不好的状况，买家一定要请专家来检查房子。

购买廉价房屋的优势

购买廉价房/法拍屋的好处显而易见就是"划算"。由於美国的房产每年都是有一定的持有成本，包括房地产税以及物业费，银行收回了大批法拍屋以后便急於脱手，所以很多法拍屋的价格可能会非常低廉。

许多打工族可能因此可以拥有自己的大房子，不用再租房居住了。对於一些目光敏锐的投资客是非常好的入手时机，许多可能法拍屋是状况非常好的豪宅，但价格或许仅市场价的一半甚至更低，若适时以低价购入并在将来市场回暖时售出，将会获得非常大的收益。

例如：新泽西州的一栋有七个睡房，五个浴室的大房子，在拍卖中已24.5万美金被拍下，据了解，该房产的市场价值大约57万，几乎是打了4折。

看起来以这样好价钱购买确实是非常划算，捡了大便宜，但我们知道通常投资收益越大，风险也越大。价格如此低廉的房子很可能会有这样那样的问题的。下面我们来分析一下购买廉价房/法拍屋的风险。

购买廉价房/法拍屋的风险

1) 房屋的状况可能欠佳

有些法拍屋的业主已经离开很久，房屋疏於养护，或者是业主破产无力养护；有些业主意识到房子被银行收走，不再关心房子的状况，甚至恶意糟蹋房屋以泄愤。因此相当多的法拍屋状况并不好。所以，前任业主欠房子的维修和保养，必将传递到新的买家来补上。

2) 购买需要大量时间和耐心

亏本出售状态的廉价房(Short Sale)

通常是卖家先在市场上以非常低的价格挂牌，在有买家愿意购买以后向银行申请批准，银行需要承担房屋销售以后不能抵消的那部分贷款，所以等待批准的时间可能会很长，也有可能银行最终不同意以这个价格出售。

拍卖中的法拍屋(Foreclosure)

在拍卖中，买家已经将看中的房子拍下来(还未过户)，这时原业主若又能够承担贷款，想要把房子赎回来，他就拥有优先购买的权利，於是买家只能花费很多精力拍下来的房子只能拱手相让。

银行持有的法拍屋(REO)

银行通常"公事公办"，整个买房中的看房、验房、上法庭、过户等过程的安排基本上都是银行说了算, 买家必须有充裕的时间配合。

3) 房屋可能涉及法律问题

购买法拍屋的最大法律风险是原来的业主不肯搬离。原来的业主房子被拍卖了，经济上也可能破产了，破罐子破摔，他不搬家，买家只好诉诸法律，由法庭驱逐他。驱逐的法律过程漫长，费心费力。另外，法拍屋还可能隐藏其他法律问题，比如原业主拖欠所欠税款、拖欠工程款等，这些费用有可能会转移给新的业主。

什麽样的人适合购买廉价房/法拍屋？

1) 现金充裕

美国房屋的卖家通常都希望买家用现金成交，这样便可以快速过户。所以拥有充足现金的买家会有更多的机会抢购到自己中意的房子，另外也会有更多的机会获得折扣。

2) 消息灵通

买家最好人在当地，因为好的法拍屋房源一定是第一时间被当地人抢购一空的，不会在市场上停留太久。另一方面，人在当地也方便实地调查房屋的情况，避免买到质量存在问题的房屋。

3) 丰富的行业知识以及敏锐的判断力

购买廉价房屋的过程与其他挂牌房源有很多不同之处，若没有丰富的经验很可能遭遇巨大的风险，不仅没有捡到便宜还可能麻烦无穷。另外，发现了优质的屋业需要立即抉择，机会一定是稍纵即逝。

所以，若想投资这风险与机遇并存的美国廉价房/法拍屋，就带足了现金，买了机票，约了经纪人，去美国淘金吧！

来源：新浪房产网