帮孙子买房子如何节税

很多爷爷奶奶愿意帮忙孙子买房子。 税务上有一些策略，允许让爷爷奶奶帮助子孙买房时不会导致礼物税或者遗产税。

每个美国人，联邦有终身豁免礼物税543万元，每年还有礼物税豁免额是1万4000元。超过每年最高礼物税豁免额1万4000元时，将从终身豁免额543万元中扣除。利用终身豁免543万元及每年礼物豁免1万4000元，提��免税或者抵税的机会。在帮助孙辈购买房时，没有产生礼物税的问题。

美国税法的基本原则是，礼物税和遗产税是赠与人的责任，对接受礼物者来说，礼物并非课税收入。每个人都可以每年送任何一个人最高1万4000元，不需要缴纳礼物税。这是不会用到终身豁免543万的额度。每年的礼物税豁免是1万4000元。你可以送给孙子和孙媳妇，2乘1.4 万=2.8万元，你每年可以送2万8000元给孙子孙媳妇。爷爷奶奶每年可以最多合送 5万6000元给孙子孙媳妇。

除了出一大笔钱给孙子买栋房子，其实还有几个很好的途径值得考虑。下面一些策略可供参考。

直接给现金是常见的策略。爷爷奶奶送一大笔现金给孙子。若孙子需要申请贷款，银行会要求购房者先把自己的资金放在里面。假如首付部分来自礼物，贷款人须要提供礼物信，说明爷爷奶奶送的是礼物，不是债务，不要偿还。爷爷奶奶确定孙子有足够的钱付头期款，帮助出个首付或者过户费，孙子负责能够支付起每月的房贷。

共同签署(co-sign)贷款，是容易执行的策略。你把你的信用能力借给年轻的子孙，而不是资金帮忙。不过，假如年轻人没有支付房贷，那麽你就必须支付，这是有长期债务责任的。如果最糟情况发生，子孙没有继续付房贷，你要决定是否要填补这个洞，或者买下这个房子，或者把孙子赶出房子，卖掉房子。若没有支付房贷，也会影响子孙和爷爷奶奶的信用。

股权共享(periodically equity sharing)越来越流行。这是联合所有形式，尽管这个房子是孙子的主要住房。股权共享(equity sharing appeal)是，爷爷奶奶享受增值，或有权利控制，或者他们需要股权利益来取得财务安全。

股权共享比较复杂，需要有经验的专业人士的协助。它有多种结构，每一个都有不同的税务影响。内容包括每人的首付多少，每人支付多少房贷和地税，孙子向另外所有者支付多少房租。若是没有房租，爷爷奶奶每年要给孙子多少礼物，这也许有税务问题。其责任必须包括其他的费用，像保持费、保险费等。

爷爷奶奶提供低利率贷款给孙子。假如你希望且有信心你的孙子能够还钱，你可以低利率贷款给孙子。如果贷款额少於10万元，你能待在安全港(safe harbor)内，孙子拿到低利息的贷款，你虽然少拿了利息，但是帮了孙子，本钱将来慢慢会回来。

如果贷款额在礼物贷款安全港之内，无息贷款是可以避免礼物税限制的策略。如果贷款额高於10万元，年利息在1000元或者以上，借款者和贷款者之间要有利息支付。假如爷爷奶奶不符合安全港的超低利率条件，而是需要考虑市场利率。你将要考虑支付利息，这个利息将包括在净收入里。请谘询税务顾问关於预估利率和安全港细节。还有，爷爷奶奶提供贷款有许多问题很像共同签署。如果贷款不能偿还，你要采取何种行动。

当孙子没有信用历史，无法买房时，你有几种帮助的方法。 你可以自己先替孙子买房子，再用他们能够买得起的方式卖给他们。你可以租给他们，并带有购买的选择(option to buy)。以后孙子有了信用分数，可以从第三方贷款，再从你这里买下房子。另外一个方式是慢慢把房地产送给孙子，每年给一部份，慢慢就全部送给孙子。有的爷爷奶奶最后仍留住有控制权的0.1%。

最后一个方法是，用每年礼物豁免额，帮助孙子支付贷款。你可以每年赠送现金，帮助孙子支付贷款。(作者为注册会计师及理财顾问)