美国房产贷款机制及审核方式

目前美国的大多数贷款，都是按房利美的标准来制定的。美国的房地产贷款，分为住宅贷款和商业房地产。这两种贷款的机制是不同的，尤其是利率方面。

利率的历史

美国住宅贷款的利率-- 固定利率，是由美国的债券市场(BondMarket) 决定的，而不是人们所想的由美国联储的基准利率决定。只有浮动利率与联储基准利率相关联。目前美国的联储拆借利率已降至0.25% ，因此再下调的空间有限。而房屋抵押贷款的长期利率，主要受制於长期公债行情。眼下长期利率已调至有史以来的最低点，也意味着通胀即将来临。所以目前最重要的是，应保握贷款时机，做一些相应的调整。建议如下：

将30 年期贷款改成15 年期，可以减缩负债的年限，省下15 年的利息

将15 年期贷款改成30 年期，可以减低月付额度，自救度过经济难关

抵押贷款套现：如果房贷少或全净值，可考虑增加房贷额度，贷出钱来再来投资赚钱，善用贷款的杠杆功能，走致富的捷径。

个人信用

经过这次次贷金融风暴和信用危机后，各银行对房屋贷款的审核手续较之前严格很多。要取得最好的贷款方案和利率，取决於以下四大因素:

一、良好的信用

所有借款人通过个人社会安全号码的审查，获得来自三大信用评估公司的个人信用报告分数。目前所有银行都会采取3 份报告中的中间值作为信用审定分数。这个数字总结了个人过去 ​​的信用历史，并评估贷款人将来准时还款的可能性。高的信用分数，不仅有资格申请抵押贷款，更可取得较好的贷款利率。

这个信用指数是基於以下项目的评估:

付款历史：是否按时付款? 是否有晚付的习惯? 几次?30 天，60 天，90 天晚付? 持续多久? 今年? 去年? 有无破产纪录? 有否被人追债? 在法院，国税局有无欠钱记录? 是否欠付小孩谵养费等等。房屋贷款迟付纪录其实是银行最关注的，所以会被追溯到很久以前。其他的信用卡迟付纪录，超过一年就可不算入评估。

信用卡额度：额度愈高，表示信用愈好。但是每月信用支出的金额最好不要超过总额度的50% ，否则会被扣分。超过总额度的支出愈高，扣分愈多。

信用历史：银行需要评估至少4 条信用线，其中二条需有两年以上的信用历史

信用类型：曾获得过几种贷款，如房屋贷款、信用卡、买车贷款、学生贷款、百货公司信用卡、加油卡等等。持有多类型的信用为佳。

信用审查次数：信用每多被审查一次，就会被扣分。被查得太多，就有必要写解释信来阐明原因。

二、稳定的收入

这是放贷的保障。一般来说，月收入应是贷款支出的2.5 倍。目前通过的负债率DTIRation( 负债/ 收入) 为收入的55% 以下，但是各银行的标准又不同，不过可以用公式来计算，贷款本金+ 利息+ 地产税+ 火险+ 所有信贷月付( 从信用报表记碌)/ 月总收入55%
审核收入的基准有2 点:

1.稳定的收入。借款人在所从事的行业有连续工作2 年以上的纪录

2.足够的收入来源。收入证明可用以下方式:

固定工资: 用於上班族，提供2 年的W-2 表，按税前收入审核

自雇企业主：领1099 表, 提供2 年的保税单，按照税后AGI 计算2 年平均收入

三、资产证明

这是确保贷款快速过关的关键。如存款、支票帐户、定存、退休帐户及股票等。头款及购屋费用，再加上3 个月的月付房贷金额，需要有存在银行两个月以上的证明。请先把您的现金如果想在近两个月内购买房屋，就要先把这笔现金存入银行，然后影印着两个月的银行帐单( 全部页数) 作为存款证明。如果房贷少或全净值，银行不接受从网路印出的影印件，除非上面有申请贷款人的全名、位址和帐户等资讯。( 通常网路版本都不显示)

任何工作月收入之外的存款，都必需要再加上一封解释信，解释钱的来源(LOE-LetterofExplanation) 。如果有大额存款是从国外汇入，也要解释和证明钱的来源。通常以汇入款的存根作为依据。

四、房屋价值

这是决定可获得贷款金额的尺度。既然是房屋抵押贷款，作为抵押品的价值至关重要。大多数屋主选择LTV80%( 贷款额/ 房价) 以内的贷款方案，因为贷款超过80% 抵押比率，需要另外够贷款支付保险, 即PMI(PrivateMortgageInsurance) 。根据贷款额度的不同，月保费也从150 美元到250 美元不等。LTV 越低。贷款方案及利息利率就越好。现在银行对贷款人的收入查核，执行的非常严格。除了 ​​要看2 年的W-2 收入表,1099 表, 个人报税表(TaxReturn) 之外，还要贷款人填4506T 表格(IRSForm) ，用以取国税局核查个人报税纪录，藉以印证真实报税的收入。如果核查的报税收入，不符合贷款申请表所填的收入。银行就可拒绝给与借贷。

这对很多华人来说，并不是个好消息。因为大多数华人手头持有现金，也具备偿还贷款的能力，可就不在会报税时填入大金额的收入。以前可以采用不查收入的贷款方案，只要个人信用分数在700 或740 分以上就可以贷款。但是这次次贷金融风暴和信用危机，导致许多银行因损失过巨而关门大吉。那些没倒闭的银行从此紧缩各类贷款方案，所有零头款申请、百分之百贷款、不查收入、不查资金的贷款方案已不复存在。

如要想乘这次房价大跌的时刻，准备买房投资，今年报税时最好和会计师先研究一下，把收入提高并多缴收入税，把报税表做得漂亮一点。这样就比较有高的机率贷到款。

至於少数几家放款给外国人的美国银行，现也不复存在。只有非常少数在美的银行，能凭藉其雄厚的资金实力还会贷款给境外人士。他们的贷款还要审阅贷款人的资产证明、银行存款证明等资料，需要经纪人配合提前准备。

来源：网路