了解公证行(ESCROW)的托管程序
公证公司是什麽? WHAT IS ESCROW?
所谓的escrow即公证行, 是不偏颇的第三方, 在房地产交易中为双方暂时存放交易金, 放置到专门的信托里与收集所需登记的房产转证及多项法律文件, 帮助多方(买家,卖家, 房地产仲介,以及贷款公司等等)将谈妥的项目形成白纸黑字的有效文件. 在成交时将托管金额支���给应得的对象.
那交易进入公证行之后的程序呢? 加州的公证行一般有10 个步骤:
What are the escrow steps? California escrow process generally the following 10 steps:
1. 准备托管指令文件Prepare escrow instruction:
信托指令文件让主要交易对象(卖家与买家)签署. 互相了解托管的程序与责任. 一般来说这时候买家的初款购买金或称诚意购买保证金(EMD)将会存入公证行的信托里, 确保购买诚意. 托管指令文件将有以下的信息:
• 购买房价及条款; • 检查文书递交给公证行;
• 合同的款项如是否有贷款;
• 调整退还房地税或月租;
• 购买人(买家)的房产头衔
• 约定房产成交日与约定房产转让日; (单身或夫妻共有等等);
• 付费明细, 卖家买家各自支付的项目;
• 购买人将登记在房产上的全名;
• 双方的同意签名.
2. 申请产权调查Request for title search:
产权调查书又称"Preliminary Report"是从产权保险公司发出来的. 这个文件的作用是来通知公证行所有关於这个房子的资料. 譬如说屋主是否有用房子贷款, 是否有欠房屋地税, 这些事情在房屋转让之前, 都是必须要处理的, 这样当房屋成交的时候买家能得到一个乾净的房产.
3. 申请清除债权文书Request for demand / clear liens:
如果屋主有用房子贷款, 就须要银行给我们一个正式的清除债权文书, 通知公证行, 所需要的金额来付清债务
4. 白蚁文件及其他调查文件Termite and other reports:
卖家与买家可以决定是否要做白蚁检查,一般的情形下, 房屋仲介人会帮助卖家找寻有牌照的白蚁检验公司来做检查. 这些不同的检查会告知房屋的现况, 双方会检验与决定是否喷除虫药, 修理或不修理. 同意的签名将会传给公证行做为纪录.
5. 新贷款文书及拨款使令New loan instruction and loan related documents:
买家或许有从银行来借贷部分购屋金额, 这个时候除了买家自己要与贷款行员合作,公证行同时也必须一起协调, 达成贷款所需条件. 一般贷款从所批准到放款约30天左右, 公证行通常会每天与贷款公司联络, 来确保顺利交易.
6. 购买房屋火险New fire insurance:
买家去挑选新火险,交由公证行拨款及记录.
7. 买家存入剩下的购屋金额Request for closing funds:
当邻近预定成交日之前, 公证行将会为买家准备估价单, 让买家能检查与了解自己应付的款项以及剩下所需的购屋金额, 一般存入多使用电汇,以确保银行不会保留所需金额.
8 最后检查Audit file and prepare for closing:
检验文件, 准备登记转让, 这是一个重要的时候, 确定所有所需条件都已达成. 所有签名同意都必须存入交易的档案里. 加州指示公证行成交后需保存交易档案至少5年.
9. 申请登记房屋转让Order recording:
公证行指示房产公司可以将所需文件拿至房屋所在的县政府登记转让.
10. 交易结束Close escrow:
房屋成交了! 县政府通知成功登记后, 公证行将所有的登记费, 最后金额平衡支出后开始付帐给所有人, 包括将卖屋金额扣除所需款项后拨给卖主帐户.
来源：TheHouseClub
登录