美国购房贷款能力计算

经常有第一次买房的客户问自己能贷多少款或者贷多少款合适，这其实是完全不同的两个问题。能贷款多少是一个技术问题，通过分析可以得出明确的答案。而贷多少款合适则需要结合个人的消费现状，消费习惯，和消费观念等来分析。
 
能贷多少款说到底是一个负债比例 （ Debt to Income Ratio ） （ DTI ）的问题。DTI 从定义上来说很简单，那就是： DTI ＝ Monthly Debt ／ Monthly Income  （负债比例 = 月债务 / 月收入）
 
我们算能贷多少款，就是通过上面公式倒推出每个月最多能承担的月供 (Mortgage Payment) 是多少，然后再结合当前利率和贷款年限算出最多能贷款多少。这个在贷款软件里很容易实现，但是个人预估的时候怎麽操作呢？建议如下：
 
1. 先确定收入。对於第一次买房而且提出能贷多少款的问题的客户来说，一般收入组成都是比较简单的，就是工资单上的收入，所以有关收入这儿只需要指出一点，就是银行审核贷款看的收入是税前的收入。如果您是自己开公司的或者有投资房等，建议准备好两年税表，找一个有经验的贷款员帮您算一下。
 
2. 再确定月债务和月收入（ Monthly Debt ） 中有大部分是确定知道而且不变的。 譬如车子的分期付款，大学学费的分期付款和孩子的抚养费等。而客户对自己申请贷款时的信用卡账单月付费一般也都有一个比较准确的概念，所以这个数字也不难估计。
 
3. 每月债务（ Monthly Debt ） 里比较难估算的是要买的房子的 PITI （还款本金，还款利息，房地产税，和保险， 英文为 Principal ， Interest ， Tax ， and Insurance ）等。推荐用下面的倒推法：

1 ） 先根据自己有多少首付， 对房子的要求， 以及当地的房价情况估算自己想买的房子的最高价。
2 ） 用估算的房子价格减去首付算出贷款额。
3 ） 用贷款额和当前 30 年的利率估算出贷款的 Monthly Mortgage Payment （ P&I ）。选用 30 年的贷款是因为贷款期短的贷款如 15 年虽然利率低但是每个月的 Monthly Mortgage Payment 会高， 从而影响到能贷到的最大贷款额。
4 ） 根据房子价格和当地具体情况估算出地产税，房屋保险，以及 HOA Fee 等。
5 ） 如果头款不到 20% ， 请估算月贷款保险。
 
这些数字都确定或者估算出来以后，就可以计算出 DTI 来，根据不同贷款情况，银行对 DTI 有不同要求，常规贷款大体有下面三种情况。不管哪种情况， DTI 越小，说明有更强的贷款能力，如果 DTI 过高，请降低房价或多准备首付来降低 DTI ，需要注意的是 DTI 可以影响的只是能不能贷到款，不影响利率的高低。
 
1. 如果是常规的 Conforming Loan （贷款额小於或者等於 $417,000) ，一般贷款银行在 DTI<45% 的时候能贷到款， DTI 在 45%-50% 之间需要个例分析。
 
2. 如果贷款额大於 $417,000 。那 DTI 最多只能到 45% ， 如果是超出当地 High Balance Loan Amount 的 True Jumbo Loan ， 很多贷款银行会根据最近出台的 QM rule 要求 DTI 在 43% 或者以下。
 
3. 如果 Loan to value 大於 80% ，不管是银行帮你付 Mortgage insurance 还是自己付，基本所有 Mortgage insurance 公司的要求是 DTI 不能大於 45% ，所以即使是 Conforming loan ，也请保证 DTI <=45% 。
 
以上方式是给客户提供一个自估的方式， 有经验的 Loan Officer 可以采取选用特定贷款产品等方式帮助客户提高可以贷到的款的最高额度。所以如果您自估 DTI 比较紧或者偏高，建议联系有经验的 Loan Officer 帮您想办法。
 
现在来分析贷多少款合适，考虑贷多少款合适的时候不需要考虑 DTI ，而是要着重考虑以下几个方面的情况。
 
1. 还是收入：估算能贷多少款用的是税前收入，估算贷多少款合适我建议用每个月拿到手的工资净收入加上虽然贷款银行不会考虑用但是自己知道是稳定的隐性收入等。工资净收入是税后的收入并且减掉了 401k 等支出。买房后贷款利息和地产税可以抵税，但我不建议考虑这部分收入，因为这部分通常是第二年报税后才能拿回来，而房贷是每个月都要还的，而且买房后还有修修补补等乱七八糟的额外费用，就算这两样互相抵消吧。
 
2. 还是月负债一般包括
 
1) Mortgage 的 Monthly PITI: 房屋贷款的本金 , 利息 , 房产税 , 以及房屋保险。包括将要 / 正在购买的房产。
2)HOA/Condo Fee if any: 房 ​​屋小区管理费。
3)Credit card minimum payment: 信用卡的每月最低付款额，贷款银行一般会用信用纪录上显示的数值。
4)Car loan/Car lease monthly payment if applicable: 汽车贷款／租赁每个月的付款额。
5) Education/Student Loan monthly payment if applicable: 教育贷款每个月的付款额。
6) Monthly Child Support/Alimony amount if applicable: 每个月的子女以及配偶赡养费。
7) Monthly Mortgage Insurance amount if applicable: 房屋贷款保险。
 
3. 工作／收入的稳定性。

1) Base salary: 工资单上的基本工资。
2) Bonus, Overtime income, Commission 等 : 一般需要两年的历史，证明稳定性和可持续性。
3) Investment Property 的收入 : 一般需要报税记录或租赁合同等文件支持。
4) Self-employed Income: 自营公司收入，一般需要 2 年报税记录进行计算。
5) Child Support/Alimony if applicable: 子女以及配偶赡养费收入，一般需要明确的离婚 / 分居协议 , 收款证明 , 以及至少 3 年可持续性。
6) Social Security Income/Pension 等 : 需要 Social Security Letter ， Pension letter 等证明信。
7 ）其他收入 : 种类很多，总体要求是需要两年的历史以及未来三年的可持续性。
 
Income 一般不包括 :

1 ）没有报税的现金收入譬如小费等。
2 ） 政府的失业补贴。
3 ）其他没有两年历史或者不能证明未来三年可持续性的收入。

4. 财产主要是可以立即变现的财产有多少。 

5. 特殊情况下有没有其他来源的财力支持。
 
计算贷多少款合适，请参考以下原则：
 
1. 前面提到的收入减去支出大於等於 0 。如果在可预期的将来工资会大幅提高，而且准备好了工资提高之前的资金缺口，也可以暂时小於 0 。
 
2. 工作 / 收入稳定的建议留 3-6 个月的可立即变现财产；工作 / 收入不稳定的建议留 9-12 个月的可立即变现财产。就是相同情况下工作 / 收入稳定的可以多放些首付来提高可以买的房价。
 
3. 特殊情况下有其他财力支持的，必须是非常可靠的来源， 譬如父母可以支持的，等同於可变现财产增加。
 
4. 影响这个净胜额大小的另外一个主要因素是消费观念，譬如有的人比较乐观，觉得现在每个月能持平就行，因为以后工资会涨，而贷款的 Monthly Payment 不会。有的人比较保守，觉得每个月必须再攒下几千美元才舒服。这个就是小马过河了，我个人的建议是自己感觉怎麽舒服就怎麽做。

来源：美国房产网