房产过户子女 先考虑风险

不少人为了帮助子女，或为减少税金，会在生前把房产过户到子女名下。不过，如果你把房产登记在子女名下，在他们跟配偶离异之后，其前夫／妻将有权分产；如果子女贷款违约，或输掉一场官司，债权人也有可能把房子收走；假如子女急需钱用，他们甚至不需经过你的同意，就能把房子上市卖掉。

许多人以为，把房产过户到子女名下，自己帐面上便一无所有，可以享受联邦医疗补助计画（Medicaid）。可若你在把房产过户出去后的五年之内申请Medicaid，政府将认为你是恶意诈欺。旧金山富国私人银行财富规划主管迪恩说，政府将假设房产价值能用来支付个人医疗费用，而延后你能申请Medicaid的时间。她指出，其实就算你拥有房产，也不一定计为资产而导致你不能符合Medicaid条件。举例来说，如果你是把房产过户到配偶名下，或是能证明在过去两年与你同住、且为你提供必要医护服务的子女名下，就不会受限於五年规定。

另外从避税的角度来说，如果房产价值并未超过联邦或州府遗产免税额度，就没有必要为此把房产过户给子女。并且，如果过户牵涉到联邦赠与税金，适用税率最高可达40%，州的部分也可能产生赠与税的问题。即使牵涉到税金，以正常程序继承房子，仍比事先过户来得划算。继承房产的子女可以更高价格计算成本基础，并且能够马上卖掉房产，也不会影响当年收入或资本利得税金。

建议父母若是想换住小房子，可以把大房卖掉跟子女分享获利。以一对已婚夫妻而言，卖房的头50万元获利免扣资本利得税金，单身者头25万元获利也可免扣此税。

罗普莱斯集团资深财务规划师莱特则指出，父母若太早把房产过户到子女名下，将失去抵押房产借出「反向抵押贷款」的选项。

专家表示，假如父母把房产过户给子女，而不会产生任何遗产税金，这便是一个可行作法。不过，父母若想在转移所有权后继续住在房子里，便需事先采取一些法律行动，比如设立「终生产权」（life estate）。房产将有两类所有人，一是终生住户所有人（life tenant owner），即父母本身，另外就是指定继承所有人（remainder owner），即子女。终生住户将享有房屋居住及收取租金的权利，直到不能居住或过世为止，但也必须承担房屋税、房屋保险等相关费用。在终生住户去世之后，房产将自动归到指定继承所有人名下。

另外一个选项是设立「合格个人住宅信托」（qualified-personal-residence trust），可让父母透过信托把房产转到子女名下，从而显着降低遗产与赠与税金。透过这种方式，父母也可依照自己指定的期限，继续住在房子里。

来源： 世界新闻网