房贷期限的选择

美国的住房贷款期限有长有短，但两种最常见：一种是30年；一种是15年。基本上，期限越长，利率越高；期限越短，利率越低。人们常常在究竟是贷款30年还是15年上纠结。其实，期限长短要根据自己的具体情况，没有绝对的好或绝对的坏。

承受能力

首先要考虑的是15年的贷款每月的还款额与30年的贷款的差额。先看看15��贷款的每月还款额是多少，是否有能力贷15年的款。如果你每月收入负担不了15年的贷款，就只能考虑30年的房贷。15年的房贷的利率比30年房贷的利率低，但15年的房贷每月还款额比30年的高，因为你要在一半的时间内把欠的本金和利息全部还完。

例如，假如你申请15年的房贷30万元，利率是2.75%，不包含地税和保险，你每月的还款额是2035元。但是，假如你选择30年的房贷，即使利率增加至3.5%，你每月的还贷额只有1347元。

整个财务状况

用15年的房贷买房的确省利息费用，但同时这也意味着你减少了可以投资在其他项目的机会，因此许多人不要这样的房贷，而选择了 三十年的贷款。

年龄和职业

选择15年房贷的消费者一定要考虑他们的工作是否稳定。也许你的收入能够负担15年的房贷。但是，如果你失去工作，就无法支付房贷，同时你也没有收入可以支持申请再贷款（refinance）去换成30年的房贷。

考虑你的收入有多稳定，是申请15年房贷必须考虑的第一个问题，而且也要考虑你的专业或职位是否稳定到每月都能够拿出这麽多钱支付房贷。一个替代办法是，申请30年的房贷，但是一旦收入增加，加大还贷款支付额。住家贷款通常允许你在任何时间增加额外的贷款支付额，没有罚款。

假如你选择30年房贷，你要支付高利率。但是，只要你有能力，你还是可以缩短支付期限，把30年房贷在更短的时间内付凊，即每月寄出多余的钱给房贷银行。你可以提前调整支付额，而不是在一个特定时间内根据财务状况被迫做出决定。你要确定付清高利率的信用卡，留有至少六个月的紧急备用金，然后再缩短房贷期限。

假如你能够支付15年的房贷，而不担心工作丢失或者其他财务打击，但是你并不想每月被迫支付高的贷款。这样，你可以申请30年房贷，但是在15年内还清。如此比15年房贷多付利息，但是比30年房贷利息还是要少很多。

想要15年支付的人应该衡量一下在15年支付完毕的优点和缺点，使用30年房贷的人或许在他们退休时还要支付房贷。支付15年房贷的好处是在退休时无债一身轻，而选择30年房贷可以在工作时把更多的钱放进其他的投资里，一旦你退休时收入比退休前高 ，房贷利息可以帮忙省更多的税。

老年人经常有许多养老金、社会安全金及许多退休资产，在退休时将有许多现金流。退休人士经常没有抵税费用。通常从30年房贷中获得较高的税收优惠，但在决定期限时这不应该是一个主要考虑。30年房贷比15年房贷缴税较少，这是因为30年房贷需要交更多的利息。

在上面这个例子中，30年房贷者比15年的房贷多支付11万8513元利息，但是多缴的利息开销也可以节省约3.5万元的税。

总之，你的财务状况决定你应该考虑的房贷期限。假如你能够每月支付高额房贷，有足够的紧急储备金，申请15年房贷比较合适。假如这些条件都不具备，或者希望从其他投资中获得较高的回报，30年房贷应该比较好，你可以常常寄出额外的钱支付贷款，缩短贷款支付年限。许多人虽然有足够的收入可以选择15年的房贷，但是他们不愿每月把大笔钱放在房贷的负担，而牺牲其他的消费。（作者为注册会计师及理财顾问）

来源：worldjournal