不动产抵押贷款中“反追索差额法律”

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在美国绝大多数购买房地产的人都要申请贷款。往往他们也必须用所购买的房地产作抵押才能够得到贷款。如果借款人事后无力偿还贷款，放款的债权人就可以收回抵押品。但是：如果抵押品的价值已经不足以补偿贷款金额的话，债权人是否还可以向债务人追索差额部份的贷款呢(Deficiency)？这就是我们下面要介绍的加州的"反追索差额法律"(Anti-deficiency Laws)的内容。

自19世纪后期到20世纪30年代，是美国西部地区的"淘金时代"。那个时期是投机、欺诈，暴利和黑金的时代。当时做房地产交易时，由银行提供抵押贷款的并不多。通常都是由卖方向买方提供信贷，然后用所出售的房地产做抵押。在那个年代，由於房地产买卖的投机性非常强，成交价格往往被哄抬很高．一块市值$10万的土地或房屋可能会卖到$15万的价格，这时，卖方让买方支付$5万元现金，其余的$10万当作卖方的贷款，用那块土地作抵押。这样的话，卖方实际上是白收了$5万元现金。如果买方无力偿还那$10万元贷款时，卖方就收回抵押物。可是到20世纪30年代出现大萧条时，房地产的市值也大幅下跌。卖方收回来的抵押物已经不值$10万元了​​。比如说只值$5万元了，这时卖方就会继续向买方追索差额的$5万元。这样一来，就将许多平民百姓赶到了绝路上，他们丢掉了头款现金，丢掉抵押的房地产，结果还要背上一笔个人的债务。

在这种情况下，加州及美国其他许多州都先后制定了所谓"反追索差额法"。这些法律对於不动产抵押贷款的债权人在收回抵押品偿债之后，是否还能向债务人追索不足的差额，做了很多限制。"反追索差额法"的立法意图是：市场成交价格应该是买卖双方在公平自愿的基础上决定的，但卖方往往对房地产的价值了解得更清楚。因此，如果卖方认为他的房地产值一个很高的价值，他就要"自食其果"，对自己的承诺负责。如果事后证明"物非所值"，他就不能再追究买方。"反追索差额法"的内容，基本上来讲，如果债权人通过非司法诉讼的程式收回抵押不动产的话，即通常所讲的"信托人拍卖"(Trustee Sale)，则无论该不动产拍卖的实际价格是多少，债权人都不能再向债务人追索差额部份；如果债权人心不甘情不愿的活，他就必须在收回抵押品之前就要向法院提起诉讼，用司法诉讼的程式来收回抵押不动产，在法院的监督下拍卖，不足的差额部份才可以由法院做出判决。但司法诉讼耗时比较长，还要对拍卖不动产做估价监定，证明确实是不足以偿还贷款，法院才会同意做出差额判决。因此，债权人通常都不愿意借助司法程式。此外，法律对购买个人自住房屋的债务人更有额外的保护，即第一顺位抵押贷款的债权人在收回抵押不动产时，无论是通过非诉讼方式(Trustee Sale)，还是司法诉讼方式(Judicial Fore Closure)，都不能再追索不足的差额部份。

以上是对加州"反追索差额法律"的演变做一个概述。在以后的续篇里，将分别介绍法律中的一些重点问题。

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