翻转房产的操作要点

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翻转房产(flip property)就是在房市上找到一个便宜的房子，然后买下来，通过装修后，再以高价出售，若是操作得好，一次能赚好多万甚至过十万。许多人看到别人房产翻转赚大钱，也想这样做。实际上，这里面存在计算的学问及相当的风险。

成功翻转房产有四个要点：一、找到价格足够低的好房子；找到可信的承包商做修缮��成本控制得当；能够有买房的钱；修缮后的房子能够卖出高价。如果「地点好」是经营房地产的口头禅，那麽「算得准」就是房产翻转者的口头禅。例如，你计算10万元买下一栋房子，花了2万元修缮，卖了15万元，那麽你就赚了3万元。其实，你的翻转算数就过度简单了。

本文下面要详细解释这四个要点，也可称为四个步骤。

步骤一：算出修缮后的价值（after renovation value）

就是要知道所有的修缮和升级完成后的房产究竟值多少钱。你知道了未来的买家愿意为这个房子支付的价格，你才能够倒算其他的费用成本。假如你不知道修缮后的价值，这项翻转工作就不能做。

为了获得修缮后的价值，你应该通过比较价格来看看最近在这附近区域里销售的同类房屋的价格。这些房屋价格是该栋房屋未来的价格指标。你可以通过付费或者免费的网站获得这些资讯，如Zillow等。但是，如果想获得更加详细的资讯，你也许要使用「多种挂牌服务」（MLS），这个资料库将提供几乎所有将要出售和最近出售的房产资讯。只有专业房产经纪才能够进入MLS网站，你要有房产经纪帮你。

你要寻找以下房产：在90天至120天内出售的房产；离开目标房产半哩至四分之三哩内；与目标房屋的房型、面积、房间数和建房时间相似。另外，你也可以检查纳税官方记录，查看其他的投资者的购房价格。

步骤二：估计修缮费用

修缮费用也是重要成本。简单规则是每平方尺20元。假如你买的房屋是1500平方尺，按照每平方尺20元计算，你将要花费3万元。这个价格是指标准的修缮，一般包括全新的地毯或者硬地板，内外油漆，护壁板，电气和管道设备，新厨房和厕所（如橱柜、花岗岩和电器），百叶窗和窗帘，大门和稍微有点美化。为了减少成本，你可能对房屋修缮进行调整，如果这个房屋不需要重做屋顶，你就可以省去8000元。若是需要安装一个中央冷暖空调，你需要加上5000元。

步骤三：计算过户和持有的费用

翻转房产需要两次过户：一次是购买时的过户；一次是出售时的过户。在购买房屋时，大多数的佣金和过户费都是由卖家支付，因此买家在购买时的费用较低，其过户费大约是售价的0.5-2%。当你出售房屋时，作为卖家你支付的过户费较多。如果你通过房产经纪售房，你要为经纪支付5-6%的佣金。也许，你的买家向你让步，去支付他们的费用，范围从1%到6%，但是一般是3%。然后，你要支付1%的额外过户费，用於屋主证（title）、押金（escrow）或者律师费。一般来说，卖房者的全部费用大约是售价的6-10%。

房屋持有成本也要考虑，一旦房屋不能脱手，它们有贷款利息、房产税、保险费、水电气费、管理费等。

步骤四：决定你的出价

当所有的成本都计算清楚，你的出价才能保障利润。计算公式是：修缮后价值x 70%-修缮费用=出价。这个公式显示，把售价的30%作为期望的利润。举例说明，假如这栋房屋最终售价是20万元，修缮费是2.5万元，你购买时的出价只能是11.5万元。当然，实际情况并不像公式这麽死板，要根据情况加以调整。有人的利润相当高，也有人利润很低，而用70%这个比例是相对保守的计算。（作者为注册会计师及理财顾问）

来源：世界新闻网